利好因素
毛利率由21.7%提升至25.2%（+3.5个百分点），营业成本率下降带动营业利润实现增长。DX不动产价值提升板块毛利率大幅跃升19.8个百分点至30.4%（上年同期10.6%），显著拉动合并层面盈利能力。库存达708亿日元（历史新高），累计开发管线共63个项目、总额约1704亿日元，为2027财年以后的增长储备了充足资源。
- 营业毛利20.43亿日元（同比+13.2%）：DX不动产价值提升板块中高毛利医疗设施处置项目贡献突出
- 营业利润12.46亿日元（同比+6.1%）：毛利改善贡献+2.88亿日元，吸收了销管费增加的-1.66亿日元
- DX翻新不动产营业收入33.93亿日元（同比+38.0%）：高端"Premium Renovation"产品销售驱动该板块增长
- 不动产租赁营业收入3.03亿日元（同比+19.3%）：新投入运营的医疗设施贡献增量，毛利率维持60.2%
- 携手高岛屋集团等设立私募不动产基金"Sanitas I"：推进资产证券化及收入来源多元化
疑虑事项
经常利润9亿日元（同比-5.9%）、归属于母公司股东的净利润5.93亿日元（同比-11.9%），均受营业外费用上升拖累。利息支出同比+54.6%，由2亿日元增至3.09亿日元，加息环境下融资成本上升的影响已切实显现。1Q营业利润和净利润相对全年指引的达成率分别仅为7.1%和5.1%，下半年集中交付的计划结构存在固有的交付集中风险。
- 利息支出3.09亿日元（同比+54.6%）：有息负债扩大与利率上行双重压力，推动营业外费用升至3.91亿日元
- DX新建不动产板块利润3.93亿日元（同比-43.0%）：毛利率降至29.6%（同比-8.4个百分点），凸显项目结构差异带来的较大波动性
- 销管费7.96亿日元（同比+26.5%）：人员成本及其他销管费上升，限制了营业利润的增长空间
- 股东权益比率28.0%（较上年末-1.3个百分点）：主要因股息发放导致资本公积减少13.19亿日元
- 短期借款205.18亿日元（较上年末+34.88亿日元）：为库存储备而加大对透支额度及承诺信贷额度的依赖
关注要点/后续跟踪事项
- DX不动产价值提升板块全年计划假设营业毛利155亿日元（毛利率56.2%），门槛极高。虽然1Q毛利率30.4%表现强劲，但下半年大型项目的盈利水平和交付时间节点是全年达成的关键
- 有息负债持续扩张叠加利率上行，需密切关注全年利息支出指引、借款固定利率占比以及平均融资成本走势
- 医疗不动产AM业务（含私募基金"Sanitas I"）的业绩贡献时点及规模；跟踪通过资产证券化提升资本效率的进展
- 支撑DX不动产价值提升板块全年毛利率56.2%假设的项目构成及关键项目交付时点
- 应对利率上行的具体对冲策略（固定利率占比、利率互换等）
- "Sanitas I"后续基金组建展望及AM手续费收入的中期规模
- DX新建不动产项目间毛利率波动性较大的结构性问题的应对措施（管线管理方法）
- 通过Dogan股权投资获取地方振兴基金具体投资机会的进展
- 708亿日元库存的资金回收周期及流动性风险管理框架
- 支撑每人营业利润1.35亿日元（计划口径）的人员结构可持续性
- 面向未来纳入TOPIX的流通市值及换手率的现状与相关举措
- 现行中期计划最终年度之后下一期中期计划的增长情景方向
关键财务摘要
| 会计科目 | 数值 | 同比 |
|---|---|---|
| 营业收入 | 81.03亿日元 | -2.8% |
| 营业成本 | 60.6亿日元 | -7.2% |
| 营业毛利 | 20.43亿日元 | +13.2% |
| 销管费（SG&A） | 7.96亿日元 | +26.5% |
| 营业利润 | 12.46亿日元 | +6.1% |
| 经常利润 | 9亿日元 | -5.9% |
| 归属于母公司股东的净利润（季度） | 5.93亿日元 | -11.9% |
| 每股收益（EPS） | 77.78日元 | -28.7% |
| 稀释每股收益 | 76.93日元 | -28.2% |
| 综合收益 | 5.96亿日元 | -12.7% |
| 总资产 | 1040.63亿日元 | - |
| 净资产 | 292.26亿日元 | - |
| 股东权益比率 | 28.0% | - |
EPS同比-28.7%主要归因于2025/12财年公开增发导致加权平均股数增加（617.5万股→762.9万股，+23.5%）。需注意稀释影响超过净利润降幅（-11.9%）。
分部业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 板块利润 | 同比 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| DX新建不动产 | 20.96亿日元 | -2.6% | 3.93亿日元 | -43.0% | 18.8% |
| DX翻新不动产 | 33.93亿日元 | +38.0% | 3.46亿日元 | +9.3% | 10.2% |
| DX不动产价值提升 | 22.98亿日元 | -33.7% | 6.41亿日元 | +104.4% | 27.9% |
| 不动产租赁 | 3.03亿日元 | +19.3% | 1.36亿日元 | +11.3% | 44.9% |
| 其他 | 0.11亿日元 | +231.9% | - | - | - |
- DX不动产价值提升：收入同比-33.7%，但板块利润大幅增长+104.4%；高毛利医疗设施处置推动毛利率达30.4%（同比+19.8个百分点）
- DX翻新不动产：收入同比+38.0%；高端"Premium Renovation"系列产品销售贡献营业毛利5.32亿日元（同比+14.1%）
- 不动产租赁：收入同比+19.3%；新投入运营的医疗设施贡献增量，毛利率维持60.2%（同比+0.8个百分点）
- DX新建不动产：板块利润同比-43.0%；虽有"A*G Ropponmatsu"等项目实现销售，但因缺乏上年同期高毛利项目，毛利率降至29.6%（同比-8.4个百分点）
指引达成进度
1Q营业收入、营业利润及净利润相对全年指引的达成率分别为13.3%、7.1%和5.1%，处于较低水平。但公司历史上1Q达成率普遍偏低（过去六年1Q营业利润达成率区间为4.3%–11.7%），且本财年计划尤为集中于下半年。1Q末库存为708.52亿日元，为全年计划的达成提供了充足保障，管理层认为只要2Q起交付进度按计划推进，全年计划可以实现。
| 项目 | 数值（1Q累计） | 全年预测 | 完成进度 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 81.03亿日元 | 610亿日元 | 13.3% |
| 营业利润 | 12.46亿日元 | 175亿日元 | 7.1% |
| 经常利润 | 9亿日元 | 167亿日元 | 5.4% |
| 净利润 | 5.93亿日元 | 116亿日元 | 5.1% |
- 由于采用按项目交付时点确认收入的方式，季度间盈利波动较大。1Q达成率通常偏低，收入和利润集中于3Q和4Q
- 本财年大型项目交付尤为集中于下半年，上半年进度预计将持续低位运行
业绩指引变更
2026/12财年合并业绩指引未作调整。2026年2月13日发布的数据维持不变。
股东回报说明
中期股息预测由每股175日元上调2日元至177日元。期末股息维持拆股后每股115日元不变（对应拆股前每股345日元），反映2026年7月1日生效的1拆3股票拆分。拆股前年度股息为522日元（较此前预测的520日元上调2日元），预计将实现连续第六年增派股息。股息政策新增DOE（股东权益股息率）6%下限，与现行40%派息率目标及ROE 20%以上目标形成三维度框架。同时新设股东优待计划（持有100股以上的股东可获500日元电子礼品）。
财务状况
受库存积累驱动，总资产扩大至1040亿日元。有息负债增长主要来自短期借款及一年内到期的长期借款，股东权益比率28.0%仍高于中期计划20%以上的目标。
- 主要数据
- 杠杆指标
| 指标 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 现金及存款 | 189亿日元 | 较上年末-18.0% |
| 库存合计 | 708.52亿日元 | 较上年末+8.4% |
| └ 待售不动产 | 277.91亿日元 | 较上年末-1.9% |
| └ 开发中不动产 | 430.6亿日元 | 较上年末+16.2% |
| 有形固定资产 | 95.63亿日元 | 较上年末+7.2% |
| 有息负债合计 | 705.18亿日元 | 较上年末+7.5% |
| └ 短期借款 | 205.18亿日元 | 较上年末+20.5% |
| └ 一年内到期的长期借款 | 143.71亿日元 | 较上年末+14.5% |
| └ 长期借款 | 347.08亿日元 | 较上年末-1.1% |
| └ 公司债（含一年内到期部分） | 9.2亿日元 | 较上年末±0% |
| 所有者权益 | 290.97亿日元 | 较上年末-2.4% |
| EBITDA | 13.17亿日元 | 营业利润12.46亿日元 + 折旧0.7亿日元 |
随财报发布的新闻
- 2026/05/14关于股票拆分、伴随拆分修改部分公司章程及修订股息预测（上调）的公告。1拆3股票拆分（2026年7月1日生效），授权股数由1700万股增至5100万股，中期股息由每股175日元上调至177日元（+2日元），全年股息预测522日元（拆股前等值）
- 2026/05/14关于设立股东优待计划的公告。持有100股以上的股东可获500日元电子礼品；旨在入选JPX初创企业高速成长100指数后提升知名度并扩大长期股东基础
本季度重大公告
- 2026/03/05通过定向增发投资地方振兴基金运营商Dogan，以拓展九州及冲绳地区的业务机会（关于投资Dogan的公告）
- 2026/03/27取得东京都江东区、新宿区及港区三处开发用地。计划开发为A*G Monzennakacho II、THE EDGE Yoyogi等项目（关于取得DX新建不动产开发用地的公告）
- 2026/03/31出资并向医疗设施型私募基金"Sanitas I LLC"（资产管理规模约58亿日元）转让所持物业，高岛屋集团等参与出资（关于出资私募基金及转让所持物业的公告）
- 2026/03/31取得东京、札幌及名古屋共六处开发用地。管线扩展包括A*G Sapporo（北海道首个项目）（关于取得DX新建不动产开发用地的公告）
- 2026/04/09子公司Fun Style在冲绳地区首次为旗下"Rêve"公寓系列引入人脸识别ID平台"FreeiD"（关于Fun Style旗下"Rêve"公寓系列引入人脸识别ID平台"FreeiD"的公告）
过去一年的大额持股报告/重要提案
- �的田�的一（代表取缔役社长）：13.71% → 11.49%（2025/07/30）→ 11.38%（2026/04/22）——作为代表董事的稳定持股。联合持有人包括一家资产管理公司
- Summerbank LLC：7.43% → 7.34%（2025/11/04）——纯投资目的
- Summerriver LLC：5.28% → 5.22%（2025/11/06）——纯投资目的
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