Mogecheck Pro推动商业模式向房产中介端引流的持续性收入转型；下一步重点为启动CAPS自住房经纪业务及INVASE房源采购体系化

摘要

FY6/27 1Q，广告投放缩减叠加SEO成效，Mogecheck业务维持盈利。公司整体营业利润扭亏为盈（上年同期为亏损）。管理层表示，利率回归后，银行间竞争重心转向资金端，预计网络银行将持续压缩广告投放。由于80–90%的房贷决策源自房产中介，公司正重新回归线下渠道。10月29日上线的Mogecheck Pro旨在推动商业模式由单次交易型向持续性收入型转变。INVASE因存货跌价损失录得亏损。公司计划借助CAPS推进房源采购体系化，并于12月前后启动自住房经纪业务，推动收入来源多元化。

重点项目

• 管理层战略与市场判断
  • 利率上行使银行竞争重心转向吸储。管理层认为，无实体网点的网络银行资金成本上升，房贷产品竞争力下降，进而缩减广告投放
  • 80–90%的房贷源自房产中介，公司正重新回归线下渠道。计划向中介提供含贷款审批通过概率在内的授信分析逻辑
  • 管理层预计政策利率将于2027年4月至2028年3月间升至2%，至少还有两次加息。预计当前经营环境将至少持续半年至一年
  • 公司拟将合作金融机构扩展至大型银行及地方银行，降低对网络银行的依赖。按地区及客户需求打造产品组合，有望实现收入来源多元化
• 当前业务进展及驱动因素
  • Mogecheck扭亏为盈（上年同期为亏损）。高效的广告投放，以及上季度递延的放款手续费于本季度确认，共同贡献利润
  • 公司在核心搜索关键词上持续占据广告首位，自然搜索排名第一或第二，并被ChatGPT等AI工具引用，管理层预计广告效率不会显著恶化
  • INVASE的跌价损失源于公司三个月持有期规则下对未售房源的强制出售。以带租约房产形式折价购入的房源，同样以折价出售
  • 东京湾岸塔楼公寓需求降温，导致大户型、关注度较低房源的价格跌幅超出预期。流动性较高的小户型房源，单套损失控制在50万–100万日元
• 关键战略举措及拐点
  • Mogecheck Pro于10月29日上线，截至11月11日已有170家企业采用。此前中介被引导使用面向普通消费者的版本；新产品专为中介重新设计，并增加了输入项
  • 竞争对手收费提供的贷款方案自动生成功能，公司免费提供。长期目标是通过中介与金融机构直连及API对接，实现一键申请
  • CAPS用户约4,000人。公司已从大型经纪公司引进一名顶尖销售人员，并将于下周前后启动自住房经纪业务。同时考虑在同一公寓楼内撮合业主与潜在买家
  • INVASE于10月14日完成网页端与App整合，客户主动预约面谈数量增加。面向无合作金融机构中介的贷款转介业务亦在扩大

展望与战略

• 全年业绩指引维持不变：营业收入102.41亿日元，营业利润3.71亿日元；1Q营业利润达成率为19.6%。计划已计入Mogecheck 2Q亏损，预计3Q旺季重回盈利，从而完成全年预算
• Mogecheck Pro相关收入未纳入预算，变现时点尚未确定。待收入贡献节奏明朗后再行披露
• 管理层预计向持续性收入模式的转型需要一年甚至更长时间。线上C端业务将继续推进，同时逐步做大经由房产中介的转介
• CAPS计划于12月1日启动自住房经纪业务，并力争提前。目标是在4Q前实现CAPS内交易，覆盖自住及投资类房产
• 管理层承认，公司目前尚未满足2030年起适用的100亿日元市值标准。从一般规律看，若营业利润增长至7亿日元左右，应可达到该门槛
• 维持上市的首要任务是积累利润，管理层持续评估标准市场的相关要求。包括并购在内的替代方案涉及交易对手方，现阶段无法讨论

正面因素

• 公司整体广告费由上年同期的2.1亿日元降至9,200万日元，不足一半，但仍维持盈利，表明公司已形成不依赖广告的获客基础
• Mogecheck的ROAS达459%，单价减CPA后的利润空间维持历史高位，公司在线上获客方面已建立竞争优势
• INVASE签约量已从FY6/26 3Q因银行审批标准变化导致的下滑中恢复。除销售及经纪外，自营贷款转介业务亦对签约量形成支撑
• CAPS在第三方调查中估值精度排名第一，误差率（MER）为6%区间。免费提供5年期的价格、租金及资本化率走势，成为自住房经纪业务的获客引擎
• Mogecheck市场份额仅约0.77%，占线上申请约3.2%，增长空间广阔。2024财年新增房贷规模稳定在22万亿日元

风险

• 1Q贷款申请量下降将直接拖累2Q放款手续费。3Q旺季到来前，Mogecheck盈利环境依然严峻
• 买家对高端公寓持观望态度，东京湾岸地区尤为明显。利率上行导致自住需求走弱，并传导至带租约房产价格
• CAPS估值基于趋势推算，可能与经销商回购价格或供需的快速变化出现偏离。提升采购精度仍是课题
• 待售房地产由6月末的13.2亿日元降至9月末的9.8亿日元。如何在增加库存与保障现金、提升资产效率之间取得平衡，仍是持续性课题
• 用户通过Mogecheck Pro方案进行申请的使用习惯尚未形成，普及可能需要时间，并需配合功能改进
• 距100亿日元市值标准差距较大。投资者将重点审视利润增长的确定性及资本政策的具体内容

业绩亮点

营业收入24.91亿日元（+76.9%）；剔除总额法计入影响后营业收入为5.36亿日元（-0.8%）。营业利润7,200万日元，经常利润7,000万日元，本季度净利润6,800万日元，较上年同期营业亏损900万日元实现扭亏。受房产销售模式扩张影响，毛利率由31.4%降至17.5%；但销管费（SG&A）率由32.2%改善至14.6%，确保了盈利。

分业务板块业绩

• Mogecheck贷款申请数：9,021件（同比-32.5%）
• Mogecheck单件贷款申请收入：29,561日元（环比+10.5%）
• Mogecheck CPA：6,441日元（同比-50.4%）
• Mogecheck广告费占收入比：21.8%（上年同期55.9%）
• Mogecheck累计注册会员：同比+11.1万人（截至2026年9月）
• Mogecheck Pro采用企业数：170家（截至2026年11月11日）
• INVASE签约数：187件（同比+61.2%，本报告估算）
• INVASE广告费占收入比：12.7%（同比-1.3pt）
• 正式员工人数：80人（同比+9.6%，本报告估算）

问答一览

• Q

  Mogecheck业务2Q亏损具体指什么？

  A

  由于Shiozawa缺席，我先简要介绍一下我们对利率的看法。影响因素很多，但目前利率处于上行趋势。通胀持续，实际工资转正，经济也未见放缓。我们每天关注日本央行动态，预计今明两年将多次加息。支持继续宽松的因素如资料所述。房贷方面，固定利率与浮动利率的利差已扩大至历史最高水平，浮动利率仍更受欢迎。具体而言，浮动利率在1%出头，固定利率在4%左右。我们预计政策利率将于2027年4月至2028年3月间升至2%。目前市场正在讨论12月加息，但我们预计至少还会再加息两次。回到您的问题，本季度Mogecheck业务实现利润约8,000万日元。我们预计上半年利润不会扩大到这一水平。本季度贷款申请量下降的影响预计将在2Q显现。3Q旺季到来前经营环境依然严峻，因此我们预计2Q将出现亏损。

• Q

  Mogecheck业务的复苏将由哪些因素驱动？

  A

  旺季之外，关键在于拓展新的金融机构合作，以及推广Mogecheck Pro。我们预计利率环境在三个月或半年内不会发生大的变化。我们自身需要做出改变，因此将首先拓展金融机构合作，再推广Mogecheck Pro以带动业务量。增加变现抓手是我们的经营战略。

• Q

  请再介绍一下Mogecheck Pro。

  A

  先从传统的房贷流程说起。用户到访房产中介后，中介会介绍合作金融机构。简单来说，中介凭经验判断客户大概率能获批，然后交给客户几份申请表。用户以纸质方式向三四家银行提交申请，各家银行分别审核。结果是，金融机构必须受理所有提交的房贷申请，用户也不得不为可能无法获批的贷款提交纸质申请。使用Mogecheck Pro，中介只需现场录入信息，即可向客户说明哪些金融机构可能审批通过、通过概率有多高。用户可避免不必要的申请，并从收到的方案中自主选择申请。该系统对中介、用户和金融机构都更加便利。此前我们引导中介使用面向消费者的Mogecheck版本，虽然对业务量有所贡献，但并非专为中介打造的工具。因此我们删减了部分功能以提升可读性，并增加了输入项，打造了对中介具有吸引力的系统。我们相信这将推动中介端的普及，并帮助我们赢得业务。

• Q

  CAPS披露其相对挂牌价的估值误差中位数约为6%。对于INVASE本季度计提跌价损失的房源，跌价幅度是否超过账面价值的6%？

  A

  有的超过，有的没有。房产价格由供需决定。如您所见，湾岸塔楼公寓需求降温，我们持有的大户型、关注度较低房源的跌幅超出了最初预期。相比之下，流动性高的小户型房源损失有限，我们以100万日元或50万日元左右的亏损出售。

• Q

  对于跌价幅度超过该水平的房源，在购入时或持有期间是否使用CAPS重新评估了价格？如果没有，原因是什么？

  A

  我们有使用CAPS。

• Q

  如果使用了，比较计提跌价时的评估价值与同一时点的预期售价，是否可能是CAPS的估值误差大于预期？

  A

  我们确实在使用，但正如我所说，价格在很大程度上由供需决定。CAPS估算的是某一时点的挂牌价格，但其计算基于历史趋势。因此，可能与经销商当下愿意收购的价格，或个人在价格降到足够低时愿意买入的价格存在一定偏离。（Nakayamada）补充一点，CAPS模型基于挂牌价和成交价数据构建。INVASE购入的房源大多为家庭型户型。有租户居住时以带租约房产形式交易，租户搬离后则出售给自住买家。同一套房产作为自住房与带租约房产交易时，价格区间不同。带租约房产由投资者购买，因此成交价会有一定折价。INVASE的服务就是购入折价房源供投资者购买。日后租户搬离后，投资者再出售给自住买家，实现资本利得。我们有库存仅持有三个月的规则，未售出的房源需强制出售。在这种情况下，以带租约房产购入的房源，仍以带租约房产形式转售。即便CAPS显示其价格被低估，我们也只能以折价出售。此外，利率上行导致自住需求降温，带租约房产价格自然也会受到影响。我们认为，近期利率上行导致的需求下降，即买家行为趋于谨慎，是本季度亏损的原因。

• Q

  资产负债表上待售房地产的情况如何？

  A

  待售房地产在2026年6月末为13.2亿日元，2026年9月末为9.8亿日元，减少略超3亿日元。合理水平难以界定。即便套数相同，资产负债表金额也会因小户型或高价房源的销售情况不同而变化。我们的目标是储备约两个月或略多的销售量，以便为客户提供最匹配的房源。

• Q

  今后的房源采购方针是什么？

  A

  当然，我们会购入所发现的折价且符合趋势的房源。但我们会结合资产负债表和手头现金进行综合考量。正如Nakayamada部分提到的，我们不能无限制持有库存，当然也必须增加现金。我们的工作是投资业务、回收资本并实现增长，因此不会将全部资金投入待售房地产。

• Q

  请再介绍一下CAPS的变现方式。

  A

  变现来源是自住房交易的经纪佣金。部分CAPS用户以业主身份注册，想了解自有房产的价值；另一些用户以潜在买家身份注册，想确认所考虑房源的价格是否合理。在塔楼公寓等大型楼盘中，同一栋楼内同时存在业主和潜在买家。CAPS通过捕捉这些需求，以专业人士身份提供经纪服务，确保交易安全、快速，并收取佣金，以此实现变现。

• Q

  相对于2030年起适用的100亿日元市值标准，贵公司当前市值约29亿日元，不足要求水平的30%。按当前已发行股数计算，达标需股价约970日元，约为当前水平的3.5倍。与此同时，本年度营业利润预测为3.71亿日元，1Q营利率仅约2.9%。贵公司计划在何时、以怎样的营业利润增速达到100亿日元市值？请给出具体的数值目标。

  A

  很难给出具体的数值目标。一般而言，利润增速30–40%的公司可获得15–20倍市盈率。净利润5亿日元、20倍市盈率，倒推营业利润约为7亿日元。我们认为，若营业利润达到7亿日元，加上过程中实现的增长，应可达到该门槛。

• Q

  管理层如何看待当前市值与上市维持标准之间巨大差距的责任？将采取怎样的资本政策来缩小差距？

  A

  我们对此有清楚认识。这是过渡性措施，我们认为应在2030年前达标。资本政策固然重要，但利润是第一位的。我们相信利润积累终将反映在股价上。逐一落实我所介绍的各项举措，提升利润、推高股价，是最直接的路径。

• Q

  如果判断难以达到100亿日元标准，将在何时研究并决定转板至标准市场或并购等替代方案？作为股东，我希望看到维持上市的具体经营计划，而不仅仅是提升企业价值的表态。

  A

  我们一直在评估转板至标准市场的相关要求，但目前无法说明是否转板或何时作出决定。我们理解并购可能是一种替代方案，但其涉及交易对手方，无法在此讨论尚未确定的事项。我们的思路是朝着100亿日元目标提升利润。提升利润的路径在于Mogecheck、INVASE、CAPS各项服务的举措。我们认为唯一的出路是切实兑现：首先完成今年的预算，再公布并完成明年的预算，循序渐进地积累。有些事项可以披露，有些则不能，因此只能作此回答。

• Q

  如何通过CAPS获取自住房经纪业务？

  A

  CAPS于7月上线，10月新增功能，目前已有数千人使用。此前我们没有负责自住房经纪的团队，因此无法采取行动。本月终于有一位业绩出色的经纪人加入。他将联系现有用户，通过线上面谈等渠道建立联系，了解其需求并促成交易。很多用户想了解市场价格，但这与马上想卖或想买是两回事。我们需要长期持续提供信息，以便在合适时机妥善提供服务。我们计划继续扩大CAPS用户基数。无论最终有1%还是2%的用户进行交易，我们都希望切实把握实际买卖需求，扩大经纪业务。

• Q

  Mogecheck Pro的变现何时开始贡献收入？

  A

  坦率地说，目前还不清楚。采用正在推进，我们预计变现会随之而来，但并未纳入预算。待变现节奏明朗后再行披露。目前房产中介正在稳步采用。不过，即便用户知道Mogecheck，通过Mogecheck Pro方案进行申请也是一种全新体验，我们预计不会马上顺利推进。我们将结合功能改进加以应对。

• Q

  市场环境是否发生了变化？

  A

  随着利率回归，存款竞争加剧，网络银行的产品竞争力下降。我们预计这一状况不会马上改变。这取决于加息周期持续多久，但我们预计至少还将持续半年至一年。因此，我们认为当前环境短期内不会改变。与此同时，金融机构之间正在展开产品竞争，推出各种举措和多样化产品。我们希望不再单纯依赖网络银行，而是提供包括大型银行、地方银行在内的众多金融机构的产品。我们的目标是在Mogecheck上架针对不同地区和需求的产品，为用户提供丰富的选择，从而提升收入。为此，我们目前正专注于扩大合作金融机构网络。