利好因素
销管费（SG&A）同比-19.9%，营业利润7,200万日元，较上年同期扭亏为盈。MogeCheck精简广告投放、SEO见效，营业收入下滑的情况下利润率仍达31.3%。INVASE签约量增加，营业收入翻倍。两大支柱业务的角色分工已趋清晰。
- 销管费管控：销管费（SG&A）降至3.63亿日元（同比-19.9%）。销管费（SG&A）压降9,000万日元，足以覆盖营业毛利700万日元的降幅，推动营业利润扭亏。
- MogeCheck盈利改善：分部利润8,300万日元（上年1Q：-700万日元），利润率31.3%。SEO带动获客效率提升，收入模式对广告的依赖度正逐步下降。
- INVASE收入高增：营业收入22.24亿日元（同比+102.7%）。签约量增至187件（同比+61.2%），累计会员数增至69,430人（同比+28.0%），业务基础持续扩大。
- 库存去化与降杠杆：待售房地产较上年末减少3.47亿日元。现金及存款增加2.96亿日元，短期借款减少1.92亿日元，资产变现与偿债均取得进展。
- 股份回购：董事会通过回购议案，上限为40万股或1亿日元，用于股权激励。此举体现出公司对股权激励稀释效应的重视。
关注事项
INVASE营业收入占比升至89.3%（我们的估算），毛利率同比下降14.0pt至17.5%。INVASE营业收入增长，但分部亏损反而扩大。因此，房地产买卖业务的盈利管理成为合并业绩波动的主要来源。MogeCheck利润增长源于降本，营业收入尚未出现回升迹象。
- INVASE亏损扩大：分部亏损由上年同期的-200万日元扩大至-1,000万日元。部分区域高端公寓价格走势拖累了持有物业的盈利能力。
- 毛利率承压：毛利率为17.5%（上年1Q：31.5%）。房地产买卖业务占比提升，营业收入增长难以有效转化为利润。
- MogeCheck用户减少：用户注册数降至19,753人（同比-35.2%）。金融机构持续压缩网络广告投放，分部营业收入同比-14.2%。
- 利息支出上升：利息支出由上年同期的67.9万日元增至469.3万日元。在利率上行环境下，依赖借款购置物业的资金成本压力加大。
关注要点/后续跟踪事项
- INVASE利润率修复：关注INVASE持有物业盈利能力的修复时点，以及高端公寓价格对存货估值和出售收益的影响。分部重回盈利是全年计划达成的前提。
- MogeCheck推介收入：关注MogeCheck注册数下滑对后续推介收入的影响，以及金融机构恢复广告预算后，管理层何时转向增长再投入。
- 业绩节奏：1Q营业利润对全年计划3.71亿日元的完成进度为19.6%。需确认利润是否仍将如上年一样集中于下半年，以及各季度的利润累积路径。
- 盈利能力恶化的持有物业规模，以及9.81亿日元待售房地产的出售前景
- INVASE物业收购标准的调整情况，以及按区域、价格带分散化的方针
- 恢复MogeCheck用户注册数的举措，以及广告投放重新加码的判断标准
- 与Zenkoku Hosho资本及业务合作的业务协同落地进展
- 对董事长期贷款增加3,000万日元的目的，及其与股权激励、员工持股计划的关系
关键财务摘要
| 项目 | 数值 | 同比 |
|---|---|---|
| 营业收入 | 24.91亿日元 | +76.9% |
| 营业成本 | 20.55亿日元 | +113.1% |
| 营业毛利 | 4.36亿日元 | -1.7% |
| └ 毛利率 | 17.5% | -14.0pt |
| 销管费（SG&A） | 3.63亿日元 | -19.9% |
| 营业利润 | 7,200万日元 | 扭亏为盈（上年1Q：-900万日元） |
| └ 营利率 | 2.9% | +3.6pt |
| 利息支出 | 469.3万日元 | +591.2% |
| 经常利润 | 7,000万日元 | 扭亏为盈（上年1Q：-700万日元） |
| 归属于母公司股东的季度净利润 | 6,800万日元 | 扭亏为盈（上年1Q：-1,600万日元） |
| 每股收益（EPS） | 6.74日元 | 扭亏为盈（上年1Q：-1.84日元） |
利润率及同比数据为我们的估算。房地产买卖业务占比提升，营业成本增速快于营业收入，营业毛利同比基本持平。营业利润扭亏主要得益于销管费（SG&A）下降。平均在外流通股数增至10,198,900股（上年1Q：9,120,550股），但EPS仍转正。
分部业绩
INVASE营业收入翻倍，收入占比由上年同期的77.9%升至89.3%（我们的估算）。但MogeCheck仍是公司的利润引擎。
分部业绩表
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业利润 | 同比 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| MogeCheck业务 | 2.66亿日元 | -14.2% | 8,300万日元 | 扭亏为盈 | 31.3% |
| INVASE业务 | 22.24亿日元 | +102.7% | -1,000万日元 | 亏损扩大 | -0.5% |
| 合计 | 24.91亿日元 | +76.9% | 7,200万日元 | 扭亏为盈 | 2.9% |
同比数据及利润率为我们的估算。分部利润/亏损按营业利润口径。
- INVASE（房地产买卖）：营业收入同比+102.7%。子公司Condominium Asset Management以买卖为核心的业务模式趋于稳定，签约量增至187件（同比+61.2%）。
- INVASE（会员基础）："INVASE"及"INVASE Pro"功能扩充，叠加AI应用，累计会员数增至69,430人（同比+28.0%）。在广告投放维持低位的情况下实现了会员增长。
- MogeCheck（利润）：广告投放效率提升、SEO见效，成本得到有效控制。分部利润8,300万日元，实现扭亏。
- MogeCheck（营业收入）：利率上行背景下，金融机构持续压缩网络广告投放，营业收入同比-14.2%。网站访问量降至1,661,176次（同比-6.5%），用户注册数降至19,753人（同比-35.2%）。
- INVASE（利润）：分部亏损扩大至-1,000万日元。部分区域高端公寓价格走势导致部分持有物业盈利能力下降。
指引达成进度
营业收入达成率为24.3%，高于上年同期的16.9%（上年1Q实绩14.07亿日元，对应上年全年83.17亿日元）。但营业利润达成率仅为19.6%。上一会计年度，公司上半年累计营业亏损-4,800万日元，全年最终实现营业利润2.22亿日元。INVASE物业层面盈利能力修复是达成全年计划的前提。
| 项目 | 数值（1Q累计） | 全年预测 | 达成率 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 24.91亿日元 | 102.41亿日元 | 24.3% |
| 营业利润 | 7,200万日元 | 3.71亿日元 | 19.6% |
| 经常利润 | 7,000万日元 | 3.69亿日元 | 19.0% |
| 本期净利润 | 6,800万日元 | 3.68亿日元 | 18.7% |
达成率为我们的估算。
- 利润集中于下半年：上年累计营业利润/亏损在1Q为-900万日元、上半年为-4,800万日元、3Q为6,400万日元、全年为2.22亿日元，利润集中于下半年。
业绩指引变更
2026/08/13公布的全年业绩指引维持不变：营业收入102.41亿日元，营业利润3.71亿日元，本期净利润3.68亿日元。1Q实现营业收入增长并扭亏为盈。2Q起，INVASE库存出售的利润率将是达成全年计划的关键。
股东回报说明
年度股息预测维持0.00日元不变。2026/11/12，董事会通过股份回购议案，上限为40万股（占已发行股份总数的3.88%）或1亿日元，回购期间为2026/11/13至2026/12/30，通过公开市场买入。回购目的是用于董事及员工的股权激励。期后事项方面，作为限制性股票激励发行的119,600股新股已于2026/10/23完成缴款（每股320日元，合计3,800万日元）。
财务状况
股东权益比率较上年末提升5.0pt至75.6%，公司仍处于净现金状态。待售房地产出售所得用于偿还借款，资产负债表进一步夯实。
- 主要数据
- 杠杆指标
| 项目 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 现金及存款 | 22.02亿日元 | 较上年末+15.6% |
| 待售房地产 | 9.81亿日元 | 较上年末-26.1% |
| 总资产 | 38.31亿日元 | 较上年末-4.4% |
| 所有者权益 | 28.97亿日元 | 较上年末+2.4% |
| 有息负债 | 6.91亿日元 | 较上年末-24.1%（我们的估算） |
| └ 短期借款 | 4.07亿日元 | 较上年末-32.1% |
| └ 一年内到期的长期借款 | 1.07亿日元 | 与上年末持平 |
| └ 长期借款 | 1.76亿日元 | 较上年末-13.2% |
| 留存收益 | -9.30亿日元 | 较上年末增加6,800万日元 |
| EBITDA | 7,900万日元 | 营业利润+折旧摊销691.6万日元（我们的估算） |
| 指标 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 净有息负债/EBITDA | 净现金 | 净有息负债-15.10亿日元（我们的估算） |
| 负债权益比（D/E） | 0.24倍 | 上年末为0.32倍（我们的估算） |
| 利息保障倍数 | 15.5倍 | 营业利润÷利息支出（我们的估算） |
| 股东权益比率 | 75.6% | 较上年末+5.0pt（公司披露） |
随财报发布的及时披露
- 2026/11/12发布1Q业绩补充材料，并于当日召开业绩说明会（2027年6月期1Q业绩说明会资料）
- 2026/11/12披露董事及员工将通过员工持股计划购买公司股票，体现管理层与股东利益的一致性（关于董事及员工通过员工持股计划购买公司股票的公告）
- 2026/11/12通过股份回购议案，上限为40万股或1亿日元。回购期间为11月13日至12月30日，用于股权激励（关于确定回购库存股相关事项的公告）
本季度重大公告
过去一年的大额持股报告/重要提案
- Rakuten Securities：6.3%→5.3%（2026/07/31）- 与证券业务相关的临时性持股
- Zenkoku Hosho：新进→10.0%（2026/01/08）- 以与发行人开展资本及业务合作为目的持股
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