摘要
FY6/2026，INVASE业务的买入转售模式已基本成型。全年营业收入达83.17亿日元，约为上年的2.9倍；下半年单季营业利润转正。FY6/2027 1Q的核心问题在于，公司能否按计划消化房地产库存并确保营业毛利。截至期末，该库存已增至13.28亿日元。管理层表示，MogeCheck变现模式转变的影响自3Q起已基本消化完毕，因此同比基数较低。两项业务的合计利润需推动上年同期1,100万日元的营业亏损扭亏为盈。若能实现，这将是判断全年营业利润目标3.71亿日元（同比+67.0%）能否达成的首个信号。此外，我们还将评估依靠举债扩充库存的资本效率。第二个观察点是，递延所得税资产确认带来的利好消退后，税负水平如何变化。
下季度关注要点
| 关注点与焦点 | 启示 |
|---|---|
INVASE增长INVASE分部营业收入、分部利润及签约件数的同比变化 | 上年营业收入70.66亿日元，分部利润5,800万日元，较再上年-2.67亿日元的亏损实现扭亏。期末13.28亿日元库存的去化节奏，将决定1Q营业收入的增长幅度。 |
MogeCheck复苏MogeCheck分部营业收入及分部利润的同比变化 | 上年营业收入12.51亿日元（同比-36.8%），分部利润1.64亿日元（同比-64.7%）。上年同期基数包含变现模式转变的影响，反弹幅度将反映该业务的稳定性。 |
合并盈利能力1Q营业利润能否转正；经常利润相对全年计划的进度 | 上年同期营业利润为-1,100万日元，最近的4Q为+1.58亿日元（本方估算）。4Q利润水平能维持多少，将影响市场对全年计划（经常利润3.69亿日元）的信心。 |
资产负债表/库存季末待售房地产及有息负债余额 | 上期末待售房地产13.28亿日元，有息负债9.10亿日元，经营活动现金流-10.15亿日元。关键在于库存与借款是否与营业收入规模同步。 |
税负1Q所得税费用及单季本期净利润 | 上年递延所得税调整额-9,500万日元，推动本期净利润升至3.08亿日元（同比+92.8%），高于经常利润。本年计划本期净利润同比+19.3%，低于经常利润同比+71.6%的增速，需核实背后的税负假设。 |
基于前次财报的主要论点（FY6/2026 4Q业绩）
FY6/2026全年营业收入83.17亿日元（同比+185.0%），营业利润2.22亿日元（同比+12.7%）。INVASE扭亏为盈，抵消了MogeCheck的利润下滑。公司FY6/2027计划营业收入102.41亿日元（同比+23.1%）、营业利润3.71亿日元（同比+67.0%），意味着利润增速将进一步加快。1Q将同时关注各业务的利润积累情况，以及库存扩张下资产负债表的变化。
1. INVASE业务：买入转售模式下营业收入增长的持续性与利润率保障
- 上年情况：营业收入70.66亿日元（再上年为9.36亿日元），分部利润5,800万日元，较-2.67亿日元实现扭亏。签约件数合计678件（同比+97.7%）。
- 本年验证点：跟踪期末13.28亿日元待售房地产在1Q的销售进度，以及单套物业营业毛利。上年合作金融机构审核标准调整，曾导致交易暂时推迟；该因素是否继续拖累1Q同样值得关注。
- 关键指标：INVASE分部营业收入及分部利润的同比变化；签约件数走势。
2. MogeCheck业务：完成向按成交收费模式转型后的营业收入复苏
- 上年情况：营业收入12.51亿日元（同比-36.8%），分部利润1.64亿日元（同比-64.7%）。由于压缩广告投放，用户访问量792.8万（同比+3.6%），用户注册数12.1万（同比-9.7%）。
- 本年验证点：管理层表示转型影响自3Q起已基本消化，因此上年同期1Q仍包含该影响。我们关注收入确认时点正常化后，该分部营业收入能否恢复同比增长。
- 关键指标：MogeCheck分部营业收入及分部利润的同比变化；用户访问量及用户注册数。
3. 合并盈利能力：1Q营业利润转正，全年计划实现良好开局
- 上年情况：单季营业利润1Q为-1,100万日元，2Q为-3,700万日元，3Q为+1.12亿日元，4Q为+1.58亿日元，下半年明显改善（本方估算）。销管费（SG&A）压降至16.89亿日元（同比-14.4%）。
- 本年验证点：随着买入转售业务占比提升，毛利率降至23.0%，因此应以营业毛利绝对额而非毛利率衡量盈利能力。核心问题在于，在销管费（SG&A）维持在最近4Q约3.73亿日元（本方估算）水平的前提下，营业毛利能否实现增长。
- 关键指标：1Q营业利润及经常利润的同比变化（上年同期：营业利润-1,100万日元，经常利润-700万日元）；相对全年经常利润目标3.69亿日元的进度。
4. 资产负债表：待售房地产库存扩张与借款运用
- 上年情况：待售房地产由上期末的8,100万日元增至13.28亿日元。有息负债9.10亿日元，经营活动现金流-10.15亿日元，股东权益比率70.6%。
- 本年验证点：简易库存周转天数为75.7天（本方估算，基于合并营业成本），因此采购扩张与销售之间的平衡是关键问题。同时，借款增加后，利息费用（上年为1,000万日元）上升对经常利润的拖累程度也需关注。
- 关键指标：1Q末待售房地产、短期借款、长期借款及现金和存款余额；利息费用。
5. 本期净利润：递延所得税资产利好消退，税负回归正常
- 上年情况：递延所得税调整额-9,500万日元，使所得税合计为-9,300万日元。因此，本期净利润3.08亿日元高于经常利润2.15亿日元。递延所得税资产为1.29亿日元（上期末为3,300万日元）。
- 本年验证点：公司计划本期净利润3.68亿日元，经常利润3.69亿日元。本期净利润同比+19.3%，增速落后于经常利润的同比+71.6%。我们将确认1Q所得税费用是否与计划假设一致。
- 关键指标：1Q所得税合计；单季归属于母公司股东的净利润（上年同期：-1,600万日元）；每股收益（EPS）。
本期主要适时披露
- 2026/10/29推出面向房地产企业的免费房贷方案提案工具“MogeCheck Pro”。此举旨在拓展B2B渠道，目标为首年覆盖1,000家企业，三年内扩大至10,000家房地产企业及100家合作金融机构。上线时间在1Q结束后，对1Q业绩无贡献；验证点在于其对2Q起用户获取及转介的拉动效果。（）
- 2026/10/01关于向Condominium Asset Management进行公司分立的法定事后披露。此次集团内部重组将INVASE业务的权利义务转移至全资子公司。对合并业绩的直接影响有限；运营效率提升效果将自2Q起体现在分部利润中。（）
- 2026/09/30关于事业计划及成长性的事项。该文件为提交有价证券报告书后更新的成长战略披露。1Q业绩发布时，将以此作为基准，对照其设定的KPI方向检验季度业绩。（）
上季度业绩（FY6/2026全年业绩）
MFS,Inc.下设两大分部：房贷比较与诊断服务MogeCheck业务，以及投资性房地产INVASE业务。INVASE已完成由中介模式向买入转售模式的转型，构建了覆盖采购、销售及租赁管理的一体化服务平台。FY6/2026，INVASE占营业收入的85%，公司将其定位为驱动集团业绩的支柱业务。MogeCheck受变现模式转变及广告投放缩减影响，营业收入和利润双降，但仍保持盈利。公司FY6/2027计划营业收入102.41亿日元、营业利润3.71亿日元。
| 项目 | 金额 | 同比 | 对比公司计划 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 83.17亿日元 | +185.0% | - | 由INVASE业务70.66亿日元驱动 |
| 营业利润 | 2.22亿日元 | +12.7% | - | 毛利率23.0%；销管费（SG&A）同比-14.4% |
| 经常利润 | 2.15亿日元 | +8.6% | - | 利息费用增至1,000万日元 |
| 本期净利润 | 3.08亿日元 | +92.8% | - | 递延所得税调整额-9,500万日元 |
| 每股收益（EPS） | 31.99日元 | +81.3% | - | - |
全年指引达成率（经常利润口径）：-（上年同期：-）。由于本次财报未包含公司FY6/2026计划数据，故未计算。
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