CAPS上线标志着从流量型向存量型模式转变；AI × 金融三业务协同效应定位为下一增长支柱

摘要

2026年6月期，公司实现营业收入83亿日元（较预算+2.8%）、营业利润2.2亿日元（较预算+11.1%），达成预算目标，连续第二年实现盈利。INVASE板块在全面转向自营买卖模式后首次实现全年盈利；MogeCheck板块因金融机构持续缩减线上广告投放，营业收入同比下降36.8%，但通过CPA降低50%、ROAS提升至476%，维持了盈利能力。2027年6月期，公司指引营业利润增长67%，明确阐述了以新服务CAPS为核心，从金融向自住型不动产交易领域拓展的战略方向。

重点项目（业绩亮点与增长举措）

• 经营战略与市场判断
  • 正利率时代已经来临；金融机构正从贷款竞争转向揽存竞争，实体网点银行相对优势回升
  • 通胀驱动的房价上涨集中于城市核心区域，持续为INVASE板块提供有利的顺风环境
  • 预判AI代理时代的到来，MFS计划将MogeCheck功能部署为MCP（Model Context Protocol），瞄准来自外部AI平台的客户转介
• 现有业务进展与驱动因素
  • MogeCheck将广告支出削减至峰值水平的约四分之一，同时通过SEO排名领先（"房贷利率"关键词排名第1-2位）提升自然流量，同季度CPA同比降低56%
  • INVASE板块因第三季度中期银行审批标准变更导致部分交易推迟，未能完成全年预算，但已连续三个季度保持盈利
  • 本期净利润3.08亿日元中，约9,500万日元为递延所得税资产确认；营业利润2.2亿日元更能反映公司实际盈利能力
• 战略举措与拐点
  • 2026年7月推出CAPS——AI驱动的公寓估值服务，覆盖全国14.5万栋建筑，MER精度约6%达到行业领先水平，免费提供使用
  • 计划于2026年10月将MFS与Condominium, Inc.的INVASE业务功能整合，统一网页/APP预计将使月度会员注册数翻倍
  • MogeCheck第四阶段目标是在本会计年度内通过与金融机构的API对接实现一键房贷申请

展望

• 2027年6月期指引：营业收入102亿日元（同比+23.1%），营业利润3.7亿日元（同比+67.0%）。两大板块均计划下半年利润集中释放
• MogeCheck预计营业收入小幅下降（12亿日元），但营业利润达到2亿日元（同比+23.7%），延续效率优先的营销策略
• INVASE预计营业收入90亿日元（同比+27.9%），营业利润1.6亿日元（同比+188.7%），依托销售团队扩充和流程标准化推动增长
• 自住型经纪业务计划从第三季度起借助CAPS启动，第四季度目标实现平台内买卖交易——但指引中未嵌入新业务的收入贡献
• 本会计年度设定三项KPI目标：MogeCheck被100家不动产公司采用、诊断功能MCP部署、贷款转介月收入达3,000万日元
• 中期计划（Vision 2030）无变更；管理层保持纪律严明的执行导向

正面因素

• MogeCheck CPA降至5,617日元（第四季度），ROAS达476%，单位经济模型实现结构性改善。广告费用率21.0%创历史新低
• INVASE自营买卖模式月均营业毛利稳定在5,000万日元以上，月均贷款转介费1,500万日元以上
• CAPS在第三方调研中以约6%的MER获得行业估值精度第一名，建立了明确的差异化优势
• MogeCheck会员注册数较去年同月增长12.1万人，SEO驱动的自然流量构成稳定的获客平台
• 通胀环境下资产配置需求扩大，加之金融机构积极的投资贷款姿态，为INVASE板块提供顺风
• 媒体曝光保持年化约200次的节奏，持续支撑品牌知名度

风险

• 网络银行在利率上升背景下持续缩减广告投放；MogeCheck营业收入同比下降36.8%，下行趋势延续
• INVASE自营买卖模式涉及高额交易，管理层承认交易延期会导致季度业绩波动
• 2027年6月期利润严重集中于下半年（INVASE营业利润：上半年1,200万日元 vs. 下半年1.56亿日元），下半年进度跟踪至关重要
• 政策利率超过2.0%的风险情景概率上升，需关注对整体房贷市场的影响
• CAPS驱动的自住型经纪业务尚处于概念阶段，收入贡献时点不确定；不动产经纪市场竞争激烈
• MogeCheck市场份额仅为0.77%，增长加速在很大程度上依赖AI和API驱动的举措

业绩亮点

2026年6月期合并营业收入为83.17亿日元（同比+185.0%，主要受INVASE自营买卖模式总额法影响）；剔除总额法影响后营业收入为22.95亿日元（同比-21.4%）。营业利润2.22亿日元（同比+12.7%），本期净利润3.08亿日元（同比+92.8%，含递延所得税资产确认9,500万日元），达成预算。MogeCheck板块维持全年盈利，INVASE板块实现首次全年盈利。

分板块业绩

• MogeCheck审查申请数（第四季度）：13,279件（同季度同比-10.9%）
• MogeCheck审查申请单价（第四季度）：26,742日元（管理会计口径稳定在约27,000日元）
• MogeCheck CPA（第四季度）：5,617日元（同季度同比-56.4%）
• MogeCheck广告费用率（第四季度）：21.0%（历史最低）
• MogeCheck会员注册数：较去年同月+12.1万人
• INVASE成约件数（第四季度）：194件（同季度同比+108.6%）
• INVASE广告费用率（第四季度，调整后）：10.7%
• INVASE会员注册数：较去年同月+7,000人
• 员工人数（期末）：80人（工程师及设计师：23人，约占29%）

问答一览

• Q：演示中多次提到SEO效果——具体是什么含义？
  A：主要是指在"房贷""房贷利率"等高搜索量关键词中排名靠前。"房贷"通常排名第2-3位，"房贷利率"争夺第1-2位。月搜索量约30万次，进入前三名即可带来可观流量。由于该流量获取成本为零，是CPA大幅下降的主要贡献因素。
• Q：媒体曝光趋势是否良好？
  A：媒体曝光依然强劲，保持年化约200次的节奏。市场普遍预期日本央行将在9月或10月前后再次加息，届时预计媒体对房贷议题的关注度将提升，带来一批采访机会。
• Q：2026年6月期有没有超出预期的情况？
  A：有的。首先，收入确认时点变更为贷款执行时点，这与我们发布Vision 2030时的假设存在显著偏差——实质上改变了业务模式，使预算编制困难、实际表现存在不确定性。尽管如此，我们尽可能进取地进行了预估，最终超额完成，对此感到满意。INVASE方面，第三季度中期银行审批标准变更未在预期之内。不动产交易中一到两个月的结算延迟并不罕见，但涉及高价物业时会造成明显的收入递延和业绩波动。波动幅度在一定程度上超出了预期。
• Q：与全国保证的合作有何进展或成果？
  A：目前我们尚不便透露具体内容，但双方正在积极就新方案交换意见。一旦有可以公布的进展，我们将及时发布，敬请理解。
• Q：演示文稿中删除了Vision 2030的幻灯片——能否解释原因？
  A：计划没有任何变化。纯粹是因为文稿篇幅过长进行了精简。在业务计划方面，整体预期增长23%。INVASE聚焦流程标准化，MogeCheck聚焦AI和API的深度整合。目前我们没有考虑对计划做重大调整。
• Q：我们注意到资产负债表上的存货有所增加。如果利率急剧上升，是否会成为负面因素？
  A：简而言之，影响不会很大。部分存货以自有资金购入，部分通过融资，但融资利率较低，约2%左右。存货周转周期大约两到三个月，从收益率角度看管理得非常好。如果利率突然跳升至5%则另当别论，但在渐进加息情景下，我们预计存货不会受到利率上升的实质性影响。
• Q：关于CAPS用户规模扩大，有什么思路或考虑？
  A：我们不打算大举投入进行粗放式获客，而是计划借助MogeCheck和INVASE的现有知名度，辅以基于CAPS独有分析数据的高关注度内容，推动用户自然增长。目标是在本年度内以尽可能低的成本获取至少数万名用户。
• Q：CAPS商业模式的构思始于何时？这是否一直是长期愿景的一部分？
  A：将CAPS定位于自住型客户群体，是在今年年初左右确定的。INVASE内部此前已构建了物业定价模型，但随着数据科学团队展现出极高水平的输出质量，我们判断该模型已足够成熟可投入实际应用，因此决定将其从INVASE客户拓展至所有公寓买家，包括自住型用户。我们一直清楚房贷处于交易价值链的最末端，MogeCheck本质上是一个流量型业务。CAPS是应对增长高度受外部因素影响这一挑战的解决方案之一。
• Q：CAPS驱动的自住型经纪业务是全国推出，还是先从东京都市圈等特定区域起步？
  A：最终愿景是全国铺开，但近期预计将以东京都市圈为重心。目前在CAPS注册的数千名用户以东京及首都圈居民为主，因此涌现的买卖需求自然会集中在这些区域的物业上。
• Q：竞争对手似乎也提供类似的不动产服务。CAPS与现有平台有何差异？
  A：典型的批量估价服务提供一个粗略估值，然后收集个人信息并将线索分发给多家不动产经纪商，导致用户接到大量推销电话。经纪商自身提供的估值往往是宽泛的区间。CAPS覆盖全国14.5万栋公寓建筑，利用海量数据，以约6%的MER精度提供精准定价——个位数级别的精度。据我们所知，市场上没有其他服务能够做到这一点。此外，我们展示五年的价格和租金走势历史，使用户能够进行趋势分析。这就是我们独特性所在。
• Q：您将CAPS描述为存量型业务——是否是按月收取会员费的订阅模式？
  A：CAPS完全免费使用。我们所说的"存量型业务"并非SaaS变现。其核心概念是将CAPS作为中枢平台，从MogeCheck和INVASE两端捕获可变现客户，从而提升LTV。我们并不打算推出订阅制服务。
• Q：MogeCheck的AI和API整合方面，最终愿景是否是用户可以在MogeCheck内完成全部房贷申请，而无需像现在这样跳转到银行网站？
  A：完全正确——这就是我们的方向。在AI路线图第四阶段，我们正在深化与金融机构的API对接，以实现在MogeCheck平台上直接提交房贷申请。我们的愿景是一个用户可以获取房贷咨询、提交申请并最终完成签约——全部在MogeCheck内完成的服务。
• Q：MogeCheck 2027年6月期营业收入预计同比小幅下降，对照Vision 2030的进度似乎滞后。本年度战略举措的效果在当前指引中反映了多少？
  A：新举措完全没有纳入。不动产公司合作目前仍在内部试点阶段，待获得可见度后将披露收入贡献预估。诊断功能向其他AI平台授权涉及合作方，因此在预算中未做实质性嵌入。CAPS驱动的自住型不动产交易也完全排除在外。这是一项全新业务，鉴于不动产交易仅在结算交付时才产生收入，从筹备到实现的周期较长，年内取得实质性成果存在不确定性——因此我们未将其纳入业务计划。
• Q：您预计2027年6月期CAPS将贡献多少比例的利润，还是在爬坡阶段将处于亏损？
  A：目前我们未嵌入任何收入贡献。也不存在导致亏损的因素。CAPS由内部工程团队开发，未产生大额外部成本，因此也不会出现亏损情景。
• Q：INVASE自营买卖模式成功的原因是什么？据我们了解，贵司此前曾退出过买卖模式——这次有何不同？
  A：我们此前退出的是经纪模式。在经纪模式下，即便客户想要某个物业，其他买家也可能抢先成交导致失去机会。自营买卖模式消除了这一瓶颈，因为我们自行购入库存并直接销售。此外，经纪佣金受限于物业价值的3%，而自营买卖模式在以有吸引力的价格获取物业时，可以实现超过3%的利润率。两个因素驱动了我们的成功：第一，我们刻意回避了小户型公寓，转而瞄准收入相对较高、购买较大户型的客户群体。较大户型在采购端更容易获得有吸引力的价格，高收入客户的成交转化率也更高。我们形成了这一策略假设并坚决执行，结果证明是正确的。