利好因素
INVASE板块从经纪模式向买入转售模式的转型成效显著，板块收入同比大幅增长+1,056.0%。合同量同比增长+121.0%至336笔，量的扩张得到验证；12月单月收入创历史新高。剔除总额法核算影响后，实质性收入也实现翻倍，同比增长+113.3%。
- INVASE首次实现单独2Q季度盈利（营业利润3200万日元），上半年累计营业利润2800万日元
- Moge Check流量同比增长+34.2%至388万次访问，注册用户同比增长+14.6%至6.2万人，客户基础持续扩大
- 控制广告投放使Moge Check亏损从最初预计的2.5亿日元大幅收窄至7700万日元，同时保持高效获客，单客获取成本（CPA）为12,276日元
- 与全国保证签署资本业务合作协议（约2.7亿日元出资已于2026年1月完成），为AI高级房贷审核及渠道拓展奠定基础
- 12月推出租赁物业管理服务，构建覆盖采购、销售、物业管理的端到端价值链
关注事项
Moge Check板块收入5.59亿日元（同比-37.7%），转为板块亏损7600万日元，受金融机构削减线上广告投放以及从推荐计费向执行计费模式转型的双重冲击。毛利率从85.2%骤降至26.7%（同比-58.5个百分点），反映INVASE板块营业成本结构变化对合并毛利率的拖累。
- 合并营业亏损4800万日元（上年同期为盈利5200万日元），净亏损5400万日元，由盈转亏
- INVASE买入转售模式需要8.32亿日元的库存投入（待售房地产），导致经营性现金流出8.85亿日元
- 股东权益比率从87.7%降至73.9%，有息负债从上年末的零增加至5.23亿日元
- 受计费模式变更影响，Moge Check每笔房贷申请收入降至16,853日元（上一季度为23,261日元）
- INVASE优惠券获客量同比下降-47.6%，模式转型带来的渠道收缩风险值得警惕
关注要点/后续跟踪事项
- Moge Check全面迁移至执行计费模式的时间表及3Q起收入恢复节奏。虽然管理会计口径显示已达到盈利水平，但GAAP口径下的盈利时点将成为全年计划能否达成的关键变量
- INVASE待售房地产的库存周转及风险管理。截至12月末库存达9.14亿日元，需关注房地产市场回调情境下的减值风险
- 全国保证合作框架下Moge Check渠道拓展的具体时间表，以及如何利用其700余家合作金融机构网络
- 执行计费模式下的实际贷款执行率（目前假设为12%）及提升措施
- 提供优惠利率的四家银行的扩展计划，以及与金融机构就执行计费条款的谈判进展
- INVASE板块的最优库存水平及目标物业周转周期
- 与全国保证联合研究的具体里程碑及预计收入贡献时点
- Moge Check AI引擎向其他行业AI代理授权的时间表及收入模式
- INVASE投资覆盖范围地理扩张的具体计划（从东京中心区域向地方城市拓展）
- 买入转售模式的收购融资成本及授信额度扩展计划
- Vision 2030（Moge Check收入200亿日元、INVASE收入50亿日元）是否已设立中期目标
- 恢复Flat 35获客的盈利性及与浮动利率产品的蚕食风险
- 房地产投资AI代理的开发进展及竞争差异化
关键财务摘要
| 项目 | 数值 | 同比 |
|---|---|---|
| 营业收入 | 32.5亿日元 | +187.4% |
| 营业成本 | 23.83亿日元 | +1,323.4% |
| 营业毛利 | 8.67亿日元 | −10.0% |
| 销管费（SG&A） | 9.15亿日元 | +0.5% |
| 营业利润 | −0.48亿日元 | - |
| 经常利润 | −0.43亿日元 | - |
| 归属于母公司股东的净利润（中期） | −0.54亿日元 | - |
| 每股收益（EPS） | −5.96日元 | - |
| 毛利率 | 26.7% | 同比−58.5个百分点 |
| 营利率 | −1.5% | 同比−6.1个百分点 |
分部业绩
| 业务板块 | 营业收入 | 同比 | 营业利润 | 同比 | 利润率 |
|---|---|---|---|---|---|
| Moge Check | 5.59亿日元 | −37.7% | −0.76亿日元 | - | −13.7% |
| INVASE | 26.91亿日元 | +1,056.0% | 0.28亿日元 | - | 1.1% |
| └ INVASE（剔除总额法核算影响） | 4.96亿日元 | +113.3% | 0.28亿日元 | - | 5.8% |
| 合计 | 32.5亿日元 | +187.4% | −0.48亿日元 | - | −1.5% |
- INVASE：收入同比+1,056.0%（剔除总额法核算影响后+113.3%）。转型买入转售模式推动合同量达336笔（同比+121.0%）。CAPM（AI定价模型）驱动的低估物业采购与销售是核心利润来源
- INVASE租赁管理服务：2025年12月上线，构建覆盖采购、销售、管理的端到端服务模式，开始建设经常性收入基础
- Moge Check：收入同比-37.7%，板块亏损7600万日元。除金融机构削减线上广告投放外，向执行计费模式的转型使收入确认推迟3-6个月。但管理会计口径下（假设12%贷款执行率），该板块维持盈利趋势
指引达成进度
收入达成率86.0%看似偏高，但主要源于INVASE买入转售模式的总额法核算影响。剔除该影响后，实质性收入达成率仅为40.0%。Moge Check相对于15亿日元全年收入计划的达成率仅37.3%，呈现明显的下半年集中型特征。管理层维持全年指引不变，以Moge Check下半年恢复盈利、INVASE持续盈利为前提，目标全年营业利润1.95亿日元。
| 项目 | 数值（2Q累计） | 全年预测 | 完成进度 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 32.5亿日元 | 37.79亿日元 | 86.0% |
| └ 剔除总额法核算影响 | 10.56亿日元 | 26.4亿日元 | 40.0% |
| 营业利润 | −0.48亿日元 | 1.95亿日元 | - |
| 经常利润 | −0.43亿日元 | 1.86亿日元 | - |
| 本期净利润 | −0.54亿日元 | 1.46亿日元 | - |
- Moge Check在早春（1-3月）迎来房贷申请旺季，与购房需求高峰重合。在执行计费模式下，贷款执行存在3-6个月滞后，因此收入预计集中在下半年确认
- INVASE受房地产交易季节性影响（财年末需求），但买入转售模式有望逐步平滑库存周转
业绩指引变更
全年指引无变更。维持2025年11月13日1Q财报发布时公布的预测。
股东回报说明
2026年6月期股息预测维持不变，中期及期末均为每股0.00日元（不分红）。无变更。
财务状况
向买入转售模式的转型推动待售房地产大幅增加，伴随新增银行借款。这标志着公司从上年末实质上的无负债状态发生转折，但资本基础已通过全国保证的第三方定向增发（约2.7亿日元，2026年1月缴付）得到加强。股东权益比率仍维持在73.9%的稳健水平。
- 主要数据
- 杠杆指标
| 项目 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| 现金及存款 | 14.33亿日元 | 较上年末-3.88亿日元（-21.3%） |
| 待售房地产 | 9.14亿日元 | 较上年末+8.32亿日元 |
| 流动资产合计 | 26.37亿日元 | 较上年末+3.94亿日元 |
| 总资产 | 29.73亿日元 | 较上年末+4.36亿日元 |
| 有息负债 | 5.23亿日元 | 上年末为零，系新增 |
| └ 短期借款 | 1.5亿日元 | - |
| └ 一年内到期长期借款 | 1.07亿日元 | - |
| └ 长期借款 | 2.66亿日元 | - |
| 所有者权益 | 21.97亿日元 | 较上年末-0.28亿日元 |
| EBITDA | −0.33亿日元 | 营业利润−0.48亿日元+折旧摊销0.14亿日元（我们估算） |
随财报发布的新闻
无
本季度重大公告
过去一年的大额持股报告/重要提案
- 全国保证：0% → 10.00%（2026/01/08）——战略投资/资本业务合作。认购第三方定向增发新股101.96万股。附2年锁定期协议
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