2Q決算を踏まえた評価点
営業収益は540,147百万円（前年比+4.1%）で、全4セグメントが増収。不動産事業の計ベース収益は+10.8%と伸びが大きく、分譲土地建物の積み増しで下期の販売計上に向けた準備も進む。純利益は58,475百万円（同+4.0%）で、自社株買いの効果も加わりEPSは同+5.6%と純利益の伸びを上回った。
- 交通、不動産、生活サービス、ホテル・リゾートの全4セグメントが増収。交通事業はセグメント利益19,146百万円（同+1.0%）を確保し、利益率16.5%の安定収益基盤を維持
- 不動産事業の計ベース収益は127,888百万円（同+10.8%）。分譲土地建物は前期末比+30.0%の280,108百万円に積み上がり、下期以降の販売計上を支える在庫を確保
- 親会社株主に帰属する中間純利益は58,475百万円（同+4.0%）。通期計画に対する進捗率は65.0%と、前年同期実績の64.6%と同水準（当レポート試算）
- 11,897,300株の自社株買いで期中平均株式数が573.0百万株から564.3百万株に減少し、EPSは103.63円（同+5.6%）
- 中間配当は16円（前年14円）に増配し、年間32円予想を据え置き。自己資本比率は32.1%（前期末比+0.9pt）に上昇
2Q決算を踏まえた懸念点
営業利益は54,289百万円（前年比▲7.8%）で、費用の伸び（営業費合計+5.6%）が増収率（+4.1%）を上回った。生活サービスとホテル・リゾートの2セグメントが2桁減益となり、7-9月期単独の営業利益は▲13.8%と減益幅が1Qより大きい（当レポート試算）。純利益の増益は法人税等のマイナス計上（▲2,345百万円）に支えられており、本業ベースの利益成長は確認できていない。
- 営業利益率10.1%（同▲1.3pt）。運輸業等営業費及び売上原価が同+5.5%、販管費が同+5.9%と、費用の伸びが増収率を上回る
- 生活サービス事業のセグメント利益は同▲24.5%、不動産事業のうち、不動産賃貸業が▲21.9％。増収が利益に結び付いていない。なお、ホテル・リゾート事業は同▲28.3%だが費用計上時期の変更もあり、通期では増益を見込む。
- 経常利益は同▲24.0%。持分法投資利益が7,116百万円（同▲54.4%）に減少し、支払利息が8,260百万円（同+45.1%）に増加
- 有利子負債は1,456,654百万円（前期末比+5.2%、当レポート試算）に拡大。支払利息の増加率は有利子負債の伸びを大きく上回り、調達金利の上昇が示唆される
- 税金等調整前中間純利益は同▲19.5%。法人税等のマイナス計上と特別利益6,180百万円が最終増益を支えており、来期以降も同じ効果が続くかは不透明
注目点/今後確認したいポイント
- 通期営業利益計画100,000百万円の達成には、下期に45,711百万円（前年下期比+3.2%、当レポート試算）が必要。上期に減益だった生活サービスとホテルが下期に持ち直すかが鍵
- 分譲土地建物280,108百万円の在庫が下期にどれだけ販売計上されるか。不動産事業の利益率が上期の17.5%から回復するかもあわせて確認したい
- 金利上昇局面で有利子負債が増加するなか、支払利息の増加を吸収できる利益成長と、増配・自社株買いをどう両立させるか
- 通期業績予想修正の内訳と、セグメント別の下期前提
- 生活サービス事業の減益要因の分解と利益率回復策
- ホテル・リゾート事業の減益要因（費用増と需要動向の切り分け）と下期見通し
- 法人税等がマイナスとなった要因と、通期の税負担見通し
- 金利上昇下の資金調達方針と、有利子負債水準の目安
主要業績ハイライト
| 勘定科目 | 数値 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 営業収益 | 540,147百万円 | +4.1% |
| 営業費合計 | 485,858百万円 | +5.6% |
| └運輸業等営業費及び売上原価 | 364,741百万円 | +5.5% |
| └販売費及び一般管理費 | 121,117百万円 | +5.9% |
| 営業利益 | 54,289百万円 | ▲7.8% |
| 営業利益率 | 10.1% | ▲1.3pt |
| 持分法による投資利益 | 7,116百万円 | ▲54.4% |
| 支払利息 | 8,260百万円 | +45.1% |
| 経常利益 | 53,308百万円 | ▲24.0% |
| 特別利益 | 6,180百万円 | +460.3% |
| 特別損失 | 3,130百万円 | +161.9% |
| 税金等調整前中間純利益 | 56,359百万円 | ▲19.5% |
| 法人税等 | ▲2,345百万円 | 前年差▲14,449百万円 |
| 非支配株主に帰属する中間純利益 | 229百万円 | ▲86.6% |
| 親会社株主に帰属する中間純利益 | 58,475百万円 | +4.0% |
| EPS | 103.63円 | +5.6% |
| 中間包括利益 | 66,355百万円 | +45.5% |
- 前年同期の持分法投資利益には、東急リアル・エステート投資法人の持分法適用に伴う負ののれん相当額6,653百万円が含まれていた（会社開示）。これを除いた比較でも持分法投資利益は8,941百万円から7,116百万円へ▲20.4%（当レポート試算）
- 特別利益の主な内訳は、投資有価証券売却益2,299百万円、固定資産売却益1,268百万円、受取補償金930百万円。特別損失では固定資産除却損が1,144百万円に増加
- 7-9月期単独では、営業収益266,680百万円（同+3.5%）、営業利益22,895百万円（同▲13.8%）（当レポート試算）。1Qの営業利益は前年比▲2.8%で、2Qに減益幅が拡大
事業セグメント別の業績
全4セグメントが増収となった一方、セグメント利益で増益は交通事業のみ（+1.0%）。不動産は横ばい、生活サービスとホテル・リゾートは2桁減益で、全社の営業減益は主にこの2セグメントによる。表はセグメント間内部収益を含む計ベース。
セグメント別業績表
| セグメント名 | 売上高 | 前年同期比 | 営業利益 | 前年同期比 | 利益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 交通事業 | 115,940百万円 | +4.4% | 19,146百万円 | +1.0% | 16.5% |
| 不動産事業 | 127,888百万円 | +10.8% | 22,379百万円 | ▲0.0% | 17.5% |
| 生活サービス事業 | 270,993百万円 | +4.0% | 8,507百万円 | ▲24.5% | 3.1% |
| ホテル・リゾート事業 | 69,037百万円 | +2.8% | 4,263百万円 | ▲28.3% | 6.2% |
| 調整額 | ▲43,711百万円 | - | ▲6百万円 | - | - |
| 連結 | 540,147百万円 | +4.1% | 54,289百万円 | ▲7.8% | 10.1% |
- 交通事業：収益+4.4%、利益+1.0%で、4セグメント中唯一の増益。利益率は17.1%から16.5%へ低下したが、16%台の高水準を維持
- 不動産事業：収益+10.8%と4セグメントで最も伸びが大きい。分譲土地建物の在庫が前期末比+64,604百万円増えており、分譲関連の事業規模拡大が収益を押し上げる構図
- 生活サービス事業：収益+4.0%に対し利益▲24.5%で、利益率は4.3%から3.1%に低下。セグメント間内部収益が9,687百万円から16,520百万円に増えており、増収分10,476百万円の過半を占める
- ホテル・リゾート事業：収益+2.8%に対し利益▲28.3%で、利益率は8.8%から6.2%に低下。費用の増加を価格や稼働率の上昇で吸収できていない
- 不動産事業（利益面）：増収ながら利益は前年並みで、利益率は19.4%から17.5%に低下。低採算案件の構成比上昇か費用増かの見極めが必要
業績予想比の進捗率
修正後の通期計画に対し、営業利益の進捗率は54.3%で前年同期実績の57.1%を下回る一方、純利益は65.0%と前年同期の64.6%と同水準（当レポート試算）。前2期とも上期に営業利益の6割前後を稼いだ上期偏重型であることを踏まえると、計画達成には下期営業利益で前年下期比+3.2%の改善が必要となる。
| 勘定科目 | 数値 (第2四半期累積) | 通期計画 | 進捗率 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 540,147百万円 | 1,135,000百万円 | 47.6% |
| 営業利益 | 54,289百万円 | 100,000百万円 | 54.3% |
| 経常利益 | 53,308百万円 | 102,400百万円 | 52.1% |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 58,475百万円 | 90,000百万円 | 65.0% |
| EPS | 103.63円 | 160.56円 | 64.5% |
業績予想の変更有無
通期連結業績予想を修正。同日公表の「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」で開示しており、修正後の計画は営業増収、営業・経常減益、最終増益の構成となった。下期だけで見ると、営業収益594,853百万円（前年下期比+4.9%）、営業利益45,711百万円（同+3.2%）を見込む計算となる（当レポート試算）。
- 営業収益：新1,135,000百万円（前期比+4.5%）
- 営業利益：新100,000百万円（同▲3.1%）
- 経常利益：新102,400百万円（同▲11.8%）
- 親会社株主に帰属する当期純利益：新90,000百万円（同+3.4%）
- EPS：新160.56円
- 修正理由：同日公表の「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」に記載
株主還元への言及
- 中間配当は16円で、前年同期の14円から2円増配。年間配当予想は32円（前期30円）で、直近予想からの修正はない。修正後EPS予想に対する配当性向は19.9%（当レポート試算）
- 2026年5月12日の取締役会決議に基づき、市場買付けで11,897,300株を取得。これにより自己株式は18,959百万円増え、中間期末の自己株式は118,158百万円
- 2026年8月24日に自己株式の取得終了を公表。期末自己株式数は54,920,992株から66,212,302株に増加
財務状況
自己資本比率は32.1%に上昇した一方、分譲在庫の積み増しと投資継続で有利子負債は約1.46兆円に拡大。支払利息も増えており、レバレッジ管理と資本効率の両立が問われる局面。
- 主要数値
- レバレッジ指標
| 勘定科目 | 数値 | 補足情報 |
|---|---|---|
| 総資産 | 2,962,707百万円 | 前期末比+1.4% |
| 現金及び預金 | 64,014百万円 | 前期末比▲23.4% |
| 分譲土地建物 | 280,108百万円 | 前期末比+30.0% |
| 自己資本 | 950,169百万円 | 前期末比+4.1% |
| 有利子負債 | 1,456,654百万円 | 前期末比+5.2%（借入金、CP、社債、CBの合計、当レポート試算） |
| └借入金（短期＋長期） | 932,639百万円 | 前期末比+8.6% |
| └社債（1年内償還予定含む） | 419,015百万円 | 前期末比+12.9% |
| └コマーシャル・ペーパー | 45,000百万円 | 前期末比▲52.6% |
| └転換社債型新株予約権付社債 | 60,000百万円 | 前期末から横ばい |
| EBITDA | 191,776百万円 | 会社開示（2026年3月期通期実績） |
| 指標 | 数値 | 補足 |
|---|---|---|
| Net Debt/EBITDA | 7.3倍 | 当中間期末ネット有利子負債1,392,640百万円÷前期通期EBITDA（当レポート試算）。前期末6.8倍 |
| Debt/Equity | 1.53倍 | 有利子負債÷自己資本（当レポート試算）。前期末1.52倍 |
| インタレストカバレッジレシオ | 6.6倍 | 営業利益÷支払利息（当レポート試算）。前年同期10.3倍 |
| 自己資本比率 | 32.1% | 会社開示。前期末31.2% |
決算発表と同時に出た適時開示
- 2026/11/10通期連結業績予想を修正。修正後の通期計画は営業利益100,000百万円、純利益90,000百万円で、最終増益を見込む（通期連結業績予想の修正に関するお知らせ）
- 2026/11/102028年満期および2030年満期のユーロ円建転換社債型新株予約権付社債（CB）の転換価額を調整（2028年満期ユーロ円建取得条項付転換社債型新株予約権付社債および2030年満期ユーロ円建取得条項付転換社債型新株予約権付社債の転換価額の調整に関するお知らせ）
- 2026/11/10中間期の決算概況資料を公表。経営成績の概況やセグメント別の詳細を記載（2027年３月期 第２四半期 決算概況資料）
足許四半期中の主要発表
過去1年間の大量保有報告/重要提案
- 野村證券株式会社: 5.4%→5.7%（2026/07/31） - 証券業務の商品在庫、累積投資業務の運営、信託財産の運用として保有
- ブラックロック・ジャパン株式会社: 6.3%→3.9%（2026/05/29） - 純投資（投資一任契約や投資信託に基づく顧客資産の運用）
- 株式会社みずほ銀行: 5.1%→4.3%（2026/05/15） - 発行会社との取引関係強化、信託財産の運用、デリバティブ取引に関連した保有など。報告事由は担保契約等重要な契約の変更
- 野村證券株式会社: 5.2%→5.4%（2026/05/15） - 証券業務の商品在庫、累積投資業務の運営、信託財産の運用として保有
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