サマリー
エンヴァリスは、5月13日14時から開催された東急の通期決算説明会に参加する機会を得た。2025年度は営業収益1兆861億円（+3.0%）、当期純利益870億円（+9.3%）と3期連続の最高益を達成。2026年度は営業利益1,100億円（+6.6%）、当期純利益900億円（+3.4%）と4期連続の最高益を計画し、中計数値を上方修正。説明会では堀江社長が不動産販売業を除く営業利益で1,000億円を目指す方針を改めて表明し、既存事業の内部成長とクリエイティビティによるトップライン拡大を全事業に求める姿勢を鮮明にした。株主還元では総還元性向40%を当面の目安として新たに提示し、200億円の自社株買いと年間32円（+2円）の増配を決議した。
ポイント（決算の要点と成長アクション）
- 経営戦略と市場認識
- 世界経済の不透明感を認識しつつ、人流改善と賃料・販売価格の引き上げによる良好な事業環境の継続を前提
- 人件費は前年比+70億円を織り込むが、従業員のクリエイティビティ発揮と内部成長で吸収する方針
- PBR低下の要因として株主資本コスト上昇（5.1-6.5%→5.7-7.9%）と成長期待低下を自認、次期中計で対応策を提示予定
- 足元の事業進捗と要因
- 不動産賃貸業は既存物件ベースで賃料収入+25億円（+2.5%）と内部成長が進展、渋谷エリアのオフィス賃料の増賃合意率は70%程度
- ホテル事業はADR 26,681円（+2,761円）と過去最高水準を更新、渋谷ホテルの外国人宿泊比率は80%超を維持
- 東急電鉄の輸送人員は+3.1%と回復基調も、人件費+13億円や修繕費+18億円の費用先行により▲23億円の減益
- 戦略的な重要施策や変化点
- Global Hotel Alliance（GHA）に日系ホテルチェーンとして初加盟、3,400万人の会員基盤へリーチし直接予約増を狙う
- 社債型種類株式の発行登録を実施、デジタル特典付個人向け社債等を発行するなど、これまでの枠にとらわれない多様なファイナンス手法を整備
- 私募ファンド「TR1リアルティ」を組成し賃貸住宅5棟・約140億円を売却、フィー収入を伴う回転型ビジネスを拡大
今後の見通しと戦略
- 2026年度は営業利益1,100億円、当期純利益900億円（EPS 158.15円）を計画、中計公表値から営業利益+50億円の上方修正
- 2027年度目標はEPS 164.88円、営業利益1,120億円、当期純利益920億円と前回からさらに上方修正
- 渋谷再開発3プロジェクト（Shibuya Upper West Project/渋谷スクランブルスクエアⅡ期/宮益坂地区第一種市街地再開発事業）推進、2035年度に渋谷駅周辺の賃料収入を約450億円→約900-950億円へ倍増目標
- 渋谷駅周辺の関与床は2035年度に約86万㎡（現在約65万㎡から+32%）へ拡大見込み
- 海外事業ではベトナム・ビンズンで毎年平均1,000戸の供給体制を構築、オーストラリア・ヤンチェップに230億円の追加投資を決定し、2035年度には事業利益で150億円規模の目標感
- リテール事業における日用品小売、飲食領域においては、店舗網の拡大に加え、新規事業やM&Aも成長戦略の選択
- 次期中計は2026年度内に策定・開示予定、長期経営構想のアップデートも検討
- 堀江社長は不動産販売除く営業利益1,000億円到達への強い意志を表明、各事業にクリエイティブな内部成長を要請
ポジティブ要因
- EPS 152.25円は中計策定時想定（96円）を約59%上回り、構造改革と内部成長の成果が顕在化
- 渋谷エリアのオフィス空室率は0.0-0.2%と極めて低く、既存物件でも月坪6万円程度のトップレント水準を獲得
- 東急電鉄の輸送人員は2000年3月期比119.5%と関東民鉄平均を上回る成長、新横浜線と目黒線の合算増収が全体の34%を占める
- R&I AA-、JCR AAの高格付けを維持、平均調達金利0.88%・平均調達年限約7年・固定金利比率70%と金利上昇耐性を確保
- CDPの気候変動評価で最高評価Aリスト、FTSE・MSCI等の主要ESG指数にも2年連続選定
懸念事項・リスク
- 中東情勢の影響は業績予想に未織り込み、エネルギーコストやインバウンド需要への波及リスクが残存
- 支払利息は118億円→153億円（+34億円）と増加見込み、有利子負債残高は14,400億円（+552億円）まで拡大
- 建築費指数は2021年比+36%と高騰が継続、建築費がさらに+50%高騰した場合の保留床ROAは1.2%に低下するシナリオも
- ROE 9.6%（2026年度予想）は前年度10.0%から低下、株主資本コスト（5.7-7.9%）との差が縮小
- PBRは1倍を上回っているものの低下傾向
業績ハイライト
2025年度はホテル・リゾート事業と生活サービス事業の増益がけん引し、全セグメント増収を達成。営業利益は不動産販売業の反動減で前年並みにとどまったが、負ののれん計上と持分法投資利益増により当期純利益は870億円（+9.3%）で過去最高を更新した。2026年度は全セグメント増益を見込み、営業利益1,100億円への到達を計画する。
セグメント別業績
| セグメント名 | 売上高 | 前年同期比 | 営業利益 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|---|
| 交通 | 226,900百万円 | +2.9% | 27,300百万円 | ▲5.7% |
| 不動産 | 262,900百万円 | +3.6% | 43,500百万円 | ▲9.9% |
| 生活サービス | 533,200百万円 | +1.1% | 21,800百万円 | +13.0% |
| ホテル・リゾート | 139,300百万円 | +9.8% | 9,700百万円 | +46.0% |
- EPS: 152.25円（前年同期比 +17.44円、+12.9%）
- ROE: 10.0%（前年同期比 +0.2pt）
- 東急EBITDA: 2,279億円（前年同期比 +6.4%）
- 東急電鉄 輸送人員: 1,117百万人（前年同期比 +3.1%）
- ホテル事業 ADR: 26,681円（前年同期比 +2,761円）
- ホテル事業 RevPAR: 21,233円（前年同期比 +2,137円）
- オフィス空室率（全体）: 0.95%（2026年3月）
- 不動産賃貸（当社）既存物件賃料収入: 前年比 +25億円（+2.5%）
- 配当: 年間30円→32円（+2円増配予想）、自己株式取得200億円
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