2Q決算を踏まえた評価点
上期は営業損失▲381百万円となった。ただし会社は「下期に竣工引渡しが集中する予定で、物件開発は順調」と説明している。棚卸資産は32,000百万円（前期末比+42.8%、当レポート試算）に増え、通期業績計画に必要な在庫を確保した。ストック型の不動産マネジメント事業は増益率+58.9%となり、収益基盤の厚みが増している。
- 不動産マネジメント事業はセグメント利益137百万円（前年比+58.9%）。管理戸数の増加で、利益率は28.0%（+9.1pt、当レポート試算）に改善
- 仕掛販売用不動産26,752百万円（+6,655百万円）、販売用不動産5,248百万円（+2,937百万円）と、下期引渡し向けの在庫を積み上げ
- 赤字の上期でも通期計画と年間配当予想45.00円（前期42.50円）を据え置き、下期の引渡しに対する会社の自信を示す
- 「GranDuo」「THE GRANDUO」に加え「TOKYO MODULE」「MIDHOUSE」を発表し、商品ラインを拡充。城南3区を地盤に、居住用・テナント・ホテルレジデンスへ収益機会を広げる
- 会社は、分譲マンション価格の高騰で賃貸需要が旺盛とみる。東京の居住用賃貸不動産への投資需要は引き続き強いとの認識
2Q決算を踏まえた懸念点
売上高の減少に加え、売上総利益率は22.6%（前年比▲4.8pt）に低下した。販管費・支払利息の増加も重なり、損益分岐点は上がっている。在庫の積み上げで有利子負債は25,676百万円（前期末比+41.7%、当レポート試算）に膨らんだ。金利上昇局面での財務レバレッジ上昇は、下期引渡しの確度に左右される構図。
- 売上総利益率は22.6%（▲4.8pt）に低下し、短信では要因が明示されていない。2Q累計で販売した不動産商品に粗利率の低い物件があったと会社は言及
- 販管費は1,761百万円（+9.6%）と減収下で増加し、固定費負担が重くなった。上期の営業損失▲381百万円の一因
- 支払利息は236百万円（+32.9%）。借入増と政策金利引き上げが重なり、営業外費用は289百万円に増加
- 営業CFは▲12,229百万円で、前年▲8,980百万円から支出が拡大。法人税1,245百万円、配当1,260百万円の支払いも重なり、現金は2,959百万円まで減少
- 通期計画の達成には、下期に売上高30,894百万円（前年下期比+27.2%）、営業利益6,681百万円（同+37.0%）が必要（当レポート試算）。引渡しが期ズレした場合の影響は大きい
注目点/今後確認したいポイント
- 下期の竣工引渡し計画の進捗。3Q累計で、前年3Q累計の売上高17,117百万円・営業利益2,409百万円の水準にどこまで迫れるかが通期計画達成の先行指標
- 下期に引き渡す物件の売上総利益率。上期の22.6%から、前期通期の26.9%水準へ戻せるかが利益計画の鍵
- 有利子負債25,676百万円、自己資本比率27.5%に対し、下期の物件売却による借入返済と財務バランス回復のペース
- 下期の竣工引渡し予定件数と、四半期ごとの売上計上見通し
- 上期の売上総利益率低下の要因分解（商品構成・建築原価・販売価格）と下期の粗利率前提
- 金利上昇下での平均調達金利の推移と、財務上の特約付き借入の条件
- 「TOKYO MODULE」「MIDHOUSE」の収益寄与時期と、開発パイプライン内での構成比
- 販管費増加の内訳と、通期の販管費水準の見通し
主要業績ハイライト
| 勘定科目 | 数値 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 6,106百万円 | ▲29.2% |
| 売上総利益 | 1,380百万円 | ▲41.7% |
| └ 売上総利益率 | 22.6% | ▲4.8pt |
| 販売費及び一般管理費 | 1,761百万円 | +9.6% |
| 営業利益 | ▲381百万円 | -（前年757百万円） |
| 支払利息 | 236百万円 | +32.9% |
| 経常利益 | ▲622百万円 | -（前年540百万円） |
| 親会社株主に帰属する中間純利益 | ▲452百万円 | -（前年358百万円） |
| EPS | ▲15.27円 | -（前年12.11円） |
| 営業キャッシュ・フロー | ▲12,229百万円 | 前年▲8,980百万円 |
上期の物件販売は不動産商品4件、建築商品3件（会社開示）。2Q単独（7-9月）の売上高は1,371百万円で、前年2Q単独5,665百万円から▲75.8%。2Q単独の営業利益は▲633百万円となり、1Q（252百万円）から赤字に転じた（いずれも当レポート試算）。営業外収益には解約違約金32百万円を計上。
事業セグメント別の業績
売上高の92.0%を占める不動産投資支援事業が、引渡しの下期集中で赤字となり、全社損益を押し下げた。一方、不動産マネジメント事業は増収増益を確保し、利益面でのストック収益の下支えが明確になった。
セグメント別業績表
| セグメント名 | 売上高 | 前年同期比 | 営業利益 | 前年同期比 | 利益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不動産投資支援事業 | 5,615百万円 | ▲31.2% | ▲518百万円 | - | ▲9.2% |
| 不動産マネジメント事業 | 491百万円 | +7.2% | 137百万円 | +58.9% | 28.0% |
| 合計 | 6,106百万円 | ▲29.2% | ▲381百万円 | - | ▲6.2% |
- 不動産マネジメント事業：売上高+7.2%、セグメント利益+58.9%。自社開発物件の供給に伴う管理戸数の増加が寄与し、利益率は18.9%→28.0%へ上昇（当レポート試算）
- 東京城南エリアの賃貸需要：会社は、分譲マンション価格の高騰（首都圏平均価格+21.1%）で賃貸入居需要が旺盛とみる。居住用賃貸不動産への投資需要は堅調との認識
- 不動産投資支援事業：売上高▲31.2%、セグメント損益は前年671百万円の利益から▲518百万円へ。販売は不動産商品4件・建築商品3件にとどまり、竣工引渡しが下期に集中する計画のため上期の計上が限られた
- 不動産投資支援事業（収益性）：全社の売上総利益率が22.6%（▲4.8pt）に低下。2Q累計で販売した不動産商品に粗利率の低い物件があったと会社は言及
業績予想比の進捗率
売上高の進捗率は16.5%で、前年同期の26.2%（前期実績比）を下回る。営業損益は赤字のため進捗率を算出できない。会社は下期への引渡し集中を前提に計画を据え置いており、32,000百万円の棚卸資産を期内に引き渡せるかが達成の分岐点となる。
| 勘定科目 | 数値 (第2四半期累積) | 通期計画 | 進捗率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 6,106百万円 | 37,000百万円 | 16.5% |
| 営業利益 | ▲381百万円 | 6,300百万円 | - |
| 経常利益 | ▲622百万円 | 5,800百万円 | - |
| 純利益 | ▲452百万円 | 3,800百万円 | - |
- 業績は物件の竣工時期に左右され、当期は下期に竣工引渡しが集中する予定（会社説明）
- 上期の売上高が通期に占める比率は、2024年3月期14.1%、2025年3月期27.1%、2026年3月期26.2%と下期偏重が続く（当レポート試算）。2024年3月期は上期営業損失▲546百万円から通期2,090百万円の黒字で着地
業績予想の変更有無
2026年5月15日公表の通期計画（売上高37,000百万円、営業利益6,300百万円、純利益3,800百万円、EPS 128.20円）を据え置いた。下期に売上高30,894百万円が必要な計画であり、3Qでの引渡し進捗の確認が重要。
株主還元への言及
年間配当予想45.00円（前期42.50円、+2.50円）を据え置き、増配方針を維持。配当性向は計画EPSベースで35.1%（当レポート試算）。上期に自己株式99百万円を取得し、取得は2026年9月に終了。期末自己株式数は341,426株（前期末237,693株）。
財務状況
下期引渡しに向けた在庫積み上げを借入で賄い、有利子負債は前期末比+7,554百万円（当レポート試算）、自己資本比率は27.5%（▲8.3pt）に低下した。下期の物件売却による借入返済で財務バランスが回復するかが焦点。
- 主要数値
- レバレッジ指標
| 勘定科目 | 数値 | 補足情報 |
|---|---|---|
| 現金及び現金同等物 | 2,959百万円 | 前期末比▲67.6% |
| 棚卸資産（販売用＋仕掛販売用不動産） | 32,000百万円 | 前期末比+42.8%（当レポート試算） |
| 自己資本 | 10,585百万円 | 前期末比▲14.5% |
| 有利子負債 | 25,676百万円 | 前期末比+41.7%、借入金＋社債（当レポート試算、リース除く） |
| └ 短期借入金 | 2,974百万円 | 前期末737百万円 |
| └ 1年内返済予定の長期借入金 | 6,679百万円 | 前期末4,651百万円 |
| └ 長期借入金 | 15,953百万円 | 前期末12,628百万円 |
| └ 社債（1年内償還予定含む） | 70百万円 | 前期末105百万円 |
| 純有利子負債 | 22,717百万円 | 前期末8,982百万円（当レポート試算） |
| EBITDA | ▲294百万円 | 営業利益＋減価償却費＋のれん償却額（当レポート試算） |
| 指標 | 数値 | 補足 |
|---|---|---|
| Net Debt/EBITDA | 4.9倍 | 直近12ヶ月EBITDA 4,671百万円ベース、前期末1.5倍（当レポート試算） |
| Debt/Equity | 2.43倍 | 前期末1.46倍（当レポート試算） |
| 自己資本比率 | 27.5% | 前期末35.8%（会社開示） |
決算発表と同時に出た適時開示
足許四半期中の主要発表
過去1年間の大量保有報告/重要提案
該当なし
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