サマリー
1Qは売上高が前年同期比+60.2%と伸び、営業利益も黒字に転じた。会社は計画どおり進捗していると説明しており、通期計画は据え置いた。今期は竣工引渡しが4Qに集中する計画のため、2Q累計の利益進捗は前年の推移と単純に比べにくい。そこで2Qでは、まず1Q末に積み上がった販売用不動産がどこまで売上になったかを、販売件数とセグメント利益で確認したい。次に、前年同期27.4%だった売上総利益率の水準を確認する。あわせて、借入金の増加に伴う支払利息がどこまで増えるかを見て、通期経常利益5,800百万円に向けた下期の利益の積み上がり方を見極める決算と位置づける。
翌四半期の注目ポイント
| 注目点と焦点 | 示唆 |
|---|---|
業績進捗2Q累計売上高・経常利益の前年同期比と通期計画に対する進捗 | 前年同期の2Q累計は売上高8,619百万円、経常利益540百万円。4Q集中の計画のもとで、通期計画の売上高37,000百万円、経常利益5,800百万円を据え置くかが焦点となる。 |
主力事業の販売不動産投資支援事業の販売件数とセグメント利益 | 1Qは不動産商品3件と建築商品1件を販売し、セグメント利益190百万円を計上した（前年同期は▲104百万円）。1Q末の販売用不動産6,181百万円がどこまで売却されたかを確認する。 |
収益性2Q累計の売上総利益率と販管費の前年同期比 | 1Qの粗利率は23.7%で、前年同期の2Q累計27.4%を下回る水準（当レポート試算）。販売物件の構成によって粗利率がどこまで戻るかを確認する。 |
財務・金利負担有利子負債残高、営業外費用、自己資本比率の推移 | 1Q末の有利子負債は24,257百万円（前期末は18,122百万円）、自己資本比率は29.4%。営業外費用は前年同期の2Q累計223百万円と比べて確認する。 |
前回決算（2027年3月期 1Q決算）を踏まえた主要論点
1Qは売上高4,735百万円（+60.2%）、営業利益252百万円で、前年同期の損失から黒字に転じた。会社は今期の竣工引渡しが4Qに集中すると説明しており、通期計画（売上高37,000百万円、経常利益5,800百万円）は据え置いた。1Q末の在庫と借入金はともに増えており、計画の後半に偏った利益をどう実現するかが全体の論点となる。
1. 2Q累計の進捗と4Q集中型の計画構造
- 前期: 1Q売上高の通期計画に対する進捗率は12.8%、経常利益は2.0%（当レポート試算）。会社は計画が順調に進んでいると説明している。
- 今期確認: 2Q累計の売上高と経常利益が、前年同期（売上高8,619百万円、経常利益540百万円）と比べてどの水準になるかを確認する。会社が計画を据え置くか、4Q引渡しの見通しをどう説明するかも焦点となる。
- 注目指標: 2Q累計の売上高・経常利益の前年同期比と通期計画に対する進捗率、業績予想の修正有無。
2. 不動産投資支援事業の販売件数と採算
- 前期: 1Qは不動産商品3件と建築商品1件を販売し、セグメント売上高4,495百万円（+66.0%）、セグメント利益190百万円となった。
- 今期確認: 1Q末の販売用不動産は6,181百万円で、前期末から3,870百万円増えた。2Q以降の販売候補となる在庫を含む可能性があり、2Q中にどこまで売上になったかを確認したい。
- 注目指標: 2Q累計の販売件数と商品構成、セグメント売上高・利益の前年同期比、販売用不動産残高の1Q末比。
3. 売上総利益率と販管費のバランス
- 前期: 1Qの売上総利益率は23.7%で、前年同期の23.4%とほぼ同じ水準（当レポート試算）。販管費は869百万円（+17.8%）だったが、販管費率は18.4%と前年同期の25.0%から下がった（当レポート試算）。
- 今期確認: 地価と販売価格がともに上がる中で、粗利率が前年同期の2Q累計27.4%、前期通期の26.9%と比べてどの水準になるかを確認する。通期計画では経常利益+12.3%に対し純利益が+6.0%にとどまるため、特別損益と法人税等の内訳も確認する。
- 注目指標: 2Q累計の売上総利益率（前年同期27.4%）、営業利益率（前年同期8.8%）、販管費（前年同期1,607百万円）の前年同期比。
4. 在庫の積み上がりと財務・金利負担
- 前期: 1Q末の販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計は28,134百万円で、前期末から5,727百万円増えた。借入金は6,142百万円増え、自己資本比率は35.8%から29.4%に下がった。
- 今期確認: 支払利息は101百万円（+21.9%）、営業外費用は137百万円（+34.8%）に増えた。在庫の売却が進んで借入金が減るか、仕入れによってさらに増えるかを確認したい。金利環境の変化を会社がどう説明するかも焦点となる。
- 注目指標: 2Q末の有利子負債残高と自己資本比率（前年同期の2Q末は26.0%）、2Q累計の営業外費用（前年同期223百万円）、営業CF（前年同期▲8,980百万円）。
今期中の主要な適時開示
- 2026/10/28販売用不動産の取得（東京都世田谷区宮坂） - 店舗・事務所用途のRC造の建物で、損益への寄与は2027年3月期以降の見込み。2Q末の在庫には含まれず、今期下期の売却候補となるかが3Q以降の確認点。10/20に始めたテナントビル領域とつながる可能性もある。
- 2026/10/20都市型テナントビルの新ブランド「TOKYO MODULE」の展開開始 - 主力のレジデンスに加え、オフィス・リテール領域へ商品を広げる施策。2Qの損益への寄与はなく、仕入れと開発パイプラインの中で位置づけを確認する中期的なテーマ。
- 2026/08/20高級賃貸レジデンス「THE GRANDUO GAKUGEIDAIGAKU」の完成 - 2Q中に完成した商住複合の物件。売却を計上する時期は未開示のため、2Q決算の販売件数と販売用不動産残高の変化で反映状況を確認したい。
前四半期の着地（2027年3月期 1Q実績）
当社は城南3区を中心に、新築一棟RCマンション「GranDuo」を企画開発して投資家に販売する不動産投資支援事業を主力としている。これに、賃貸管理などの不動産マネジメント事業を組み合わせて展開している。商品力強化の柱として、高級賃貸レジデンス「THE GRANDUO」の開発も進めている。1Qは不動産投資支援事業の販売が伸び、全利益段階で黒字に転じた。不動産マネジメント事業は売上高239百万円（▲2.8%）、セグメント利益61百万円（+5.7%）だった。
| 項目 | 金額 | 前年同期比 | 会社計画比 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 4,735百万円 | +60.2% | 通期計画に対する進捗率12.8% | 不動産投資支援事業の売上高は+66.0%（不動産商品3件、建築商品1件） |
| 営業利益 | 252百万円 | 黒字転換 | 通期計画に対する進捗率4.0% | 売上総利益+62.2%（当レポート試算）、販管費+17.8% |
| 経常利益 | 117百万円 | 黒字転換 | 通期計画に対する進捗率2.0% | 支払利息101百万円（前年同期は83百万円） |
| 当期純利益 | 64百万円 | 黒字転換 | 通期計画に対する進捗率1.7% | 特別損益の計上なし |
| EPS | 2.16円 | 黒字転換 | - | 通期の会社予想EPSは128.20円 |
会社計画比の列は、通期計画に対する進捗率（当レポート試算）を示す。
通期計画に対する進捗率（経常利益ベース）: 2.0%（前年同期：▲2.9%。前年同期の値は前期の通期実績5,165百万円に対する比率で、当レポート試算）
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