3Q決算を踏まえた評価点
DX不動産価値向上事業のセグメント利益は1,282百万円（前年比+86.9%）に拡大し、新築・再生以外の柱が利益を支えた。期末の棚卸資産は74,495百万円（会社開示）。会社は通期計画の達成に十分な水準と説明し、計画を据え置いた。
- DX不動産価値向上事業はインベストメント業務の販売完了で売上高+6.0%、セグメント利益+86.9%。利益率20.8%と前年11.8%から上昇（当レポート試算）
- 不動産賃貸事業はヘルスケア施設の取得と既存資産の安定稼働で売上高+14.2%。ストック型収益の積み上げが継続
- 仕掛販売用不動産は前期末比+10,486百万円の47,529百万円。開発パイプラインが積み上がり、第4四半期以降の売上計上原資を確保
- 年間配当は株式分割前ベースで522円を維持し、前期338円から+54.4%（当レポート試算）。業績進捗が低い中でも還元姿勢を堅持
- DX新築不動産事業は「レーヴグランディてだこ浦西駅前」が全戸引渡し完了。沖縄での分譲マンション事業が収益化
3Q決算を踏まえた懸念点
売上総利益率は20.7%と前年比5.2pt低下し、支払利息の増加（+47.2%）が経常段階の利益を押し下げた。通期計画の達成には第4四半期単独で営業利益14,867百万円が必要となり、前年第4四半期実績4,382百万円の3倍超（当レポート試算）。引渡しの時期が1四半期に集中するリスクが大きい。
- DX再生不動産事業は売上高▲1.4%に対しセグメント利益▲58.1%。利益率は4.5%と前年10.6%から低下し、高価格帯物件の採算確認が必要
- 支払利息は1,040百万円（+47.2%）。営業利益に対する支払利息倍率は2.5倍と前年同期8.0倍から低下（当レポート試算）
- 有利子負債は前期末比+6,756百万円の72,352百万円。短期借入金と1年内返済予定長期借入金の合計は35,909百万円で、借換え負担が拡大
- 通期計画達成に必要な第4四半期の営業利益率は41.5%（当レポート試算）。引渡し遅延が生じた場合の下振れ余地が大きい
- 純資産は前期末比▲1,593百万円。資本剰余金を原資とする配当が利益を上回り、自己資本比率は26.8%へ低下
注目点/今後確認したいポイント
- 第4四半期に予定する引渡しプロジェクトの規模と完了時期。必要売上高は35,828百万円（当レポート試算）で、前年第4四半期の15,734百万円の約2.3倍に当たる。
- DX再生不動産事業の利益率回復の道筋。売上規模を維持しながら利益が半減した要因と、今後の仕入れ・販売価格の動向が焦点。
- 金利上昇局面での調達コストの管理。支払利息の増加が経常利益に与える影響と、短期・1年内返済予定借入の借換え条件の推移。
- 第4四半期に引渡し予定の主要案件の内訳、契約済み比率、想定利益率
- DX再生不動産事業のセグメント利益が58.1%減少した要因の分解と、採算回復策
- 有利子負債の平均調達金利の推移と、金利上昇を織り込んだ仕入れ・価格設定方針
- 資本剰余金を原資とする配当の継続性と、中期的な配当原資の考え方
- 引渡し時期の偏りを平準化する施策と、ストック型収益（賃貸・ホテル）拡充の方針
主要業績ハイライト
| 勘定科目 | 数値 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 25,172百万円 | ▲18.3% |
| 売上総利益 | 5,214百万円 | ▲34.6% |
| └売上総利益率 | 20.7% | ▲5.2pt |
| 販売費及び一般管理費 | 2,581百万円 | +10.9% |
| 営業利益 | 2,633百万円 | ▲53.3% |
| └営業利益率 | 10.5% | ▲7.9pt |
| 営業外費用 | 1,293百万円 | +23.1% |
| └支払利息 | 1,040百万円 | +47.2% |
| 経常利益 | 1,431百万円 | ▲69.7% |
| 親会社株主に帰属する四半期純利益 | 941百万円 | ▲70.4% |
| EPS | 41.10円 | ▲73.7% |
| 3Q単独売上高 | 8,339百万円 | ▲37.9% |
| 3Q単独営業利益 | 600百万円 | ▲63.6% |
※利益率、前年同期比（会社開示分を除く）、3Q単独値は当レポート試算。EPSは2026年7月1日付の1株→3株の株式分割を遡及調整した値。期中平均株式数の増加（20,412,513株→22,912,722株）により、EPSの減少率は純利益の減少率を上回る。
- 減益の主因は粗利の縮小。売上総利益は2,756百万円減少し、DX新築不動産事業の大型収益物件の売却規模縮小が響いた。
- 営業利益から経常利益への減少幅は1,202百万円。支払利息の増加が経常段階の減益率を拡大させた。
事業セグメント別の業績
DX新築・DX再生の主力2事業が減益となった一方、DX不動産価値向上事業と賃貸事業が増益で下支えした。セグメント利益は売上総利益から販売費用と営業外費用を差し引いた会社定義で、調整後の合計は連結経常利益と一致する。
セグメント別業績表
| セグメント名 | 売上高 | 前年同期比 | セグメント利益 | 前年同期比 | 利益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| DX新築不動産事業 | 6,849百万円 | ▲46.5% | 1,204百万円 | ▲72.0% | 17.6% |
| DX再生不動産事業 | 11,184百万円 | ▲1.4% | 503百万円 | ▲58.1% | 4.5% |
| DX不動産価値向上事業 | 6,175百万円 | +6.0% | 1,282百万円 | +86.9% | 20.8% |
| 不動産賃貸事業 | 921百万円 | +14.2% | 423百万円 | +10.4% | 46.0% |
| その他（仲介事業等） | 432百万円 | +20.2% | 403百万円 | +28.3% | 93.2% |
| 調整額 | ▲391百万円 | - | ▲2,386百万円 | - | - |
| 連結 | 25,172百万円 | ▲18.3% | 1,431百万円 | ▲69.7% | 5.7% |
※売上高はセグメント間の内部売上高を含む計ベース。報告セグメント4事業には内部売上高がない。「その他」は内部売上高391百万円を含み、外部顧客向け売上高は40百万円。調整額はセグメント間取引消去と全社費用の合計で、全社費用は1,994百万円（+9.4%）。利益率と前年同期比（会社開示分を除く）は当レポート試算。
- DX不動産価値向上事業：インベストメント業務の販売完了で売上高+6.0%、セグメント利益+86.9%。利益率は11.8%→20.8%に上昇し、利益への寄与は報告セグメントで最大
- 不動産賃貸事業：ヘルスケア施設の取得と賃貸資産の安定稼働で売上高+14.2%、セグメント利益+10.4%。利益率46.0%の安定収益源
- その他（仲介事業等）：計ベース売上高+20.2%、セグメント利益+28.3%。グループ内取引を含む仲介機能が拡大
- DX新築不動産事業：福岡の「A＊G六本松」「THE EDGE天神」を売却し、沖縄の分譲マンションも全戸引渡し。前年の大型売却の反動で売上高▲46.5%、利益率は33.5%→17.6%に低下
- DX再生不動産事業：高価格帯「プレミアム・リノベーション」シリーズを販売し、売上高は▲1.4%とほぼ前年並み。セグメント利益は▲58.1%、利益率は10.6%→4.5%に低下
業績予想比の進捗率
3Q累計の進捗率は営業利益15.0%、純利益8.1%。前年同期の通期実績に対する進捗率（営業利益56.3%、純利益51.9%）を大きく下回る（当レポート試算）。会社は棚卸資産74,495百万円を確保し、第4四半期の引渡しが計画どおり進めば通期計画は達成可能と説明。ただし第4四半期単独で売上高35,828百万円、営業利益14,867百万円が必要となり、通期計画の達成は大型案件の期内引渡しにかかる。
| 勘定科目 | 数値 (第3四半期累積) | 通期計画 | 進捗率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 25,172百万円 | 61,000百万円 | 41.3% |
| 営業利益 | 2,633百万円 | 17,500百万円 | 15.0% |
| 経常利益 | 1,431百万円 | 16,700百万円 | 8.6% |
| 純利益 | 941百万円 | 11,600百万円 | 8.1% |
業績予想の変更有無
通期業績予想は2026年2月13日公表値から変更なし。期末の棚卸資産74,495百万円を根拠に、会社は第4四半期の引渡し進捗で計画達成が可能と説明。計画は売上高61,000百万円（+31.1%）、営業利益17,500百万円（+74.6%）、純利益11,600百万円（+89.1%）。
株主還元への言及
配当予想に変更はない。中間配当177円は実施済みで、期末配当は株式分割後ベースで115円（分割前換算345円）を予定する。分割前換算の年間配当は522円で、前期338円から増配となる。修正後EPS予想に対する配当性向は34.3%（当レポート試算）。中間配当1,353百万円は全額が資本剰余金を原資とし、純資産減少割合は0.123。2026年3月27日付で資本金2,913百万円、資本準備金3,663百万円を減少させ、その他資本剰余金へ6,577百万円を振り替えた。自己株式取得の言及はない。
財務状況
仕掛販売用不動産の積み上げを借入で賄い、有利子負債が増加した。配当を資本剰余金から支出したため純資産は減少し、自己資本比率は26.8%へ低下。第4四半期の引渡しによる資金回収が財務指標改善の前提となる。
- 主要数値
- レバレッジ指標
| 勘定科目 | 数値 | 補足情報 |
|---|---|---|
| 現金及び預金 | 15,681百万円 | 前期末比▲32.0% |
| 棚卸資産 | 74,495百万円 | 前期末比+13.9%。会社開示 |
| └仕掛販売用不動産 | 47,529百万円 | 前期末比+28.3% |
| 自己資本 | 28,235百万円 | 前期末比▲5.3% |
| 有利子負債 | 72,352百万円 | 前期末比+10.3%。当レポート試算 |
| └短期借入金 | 19,479百万円 | 前期末比+2,450百万円 |
| └1年内返済予定の長期借入金 | 16,429百万円 | 前期末比+3,881百万円 |
| └長期借入金 | 35,593百万円 | 前期末比+1.4% |
| └社債（1年内償還予定含む） | 850百万円 | 前期末920百万円 |
| EBITDA | 2,857百万円 | 3Q累計の営業利益＋減価償却費。当レポート試算 |
| 指標 | 数値 | 補足 |
|---|---|---|
| Net Debt/EBITDA | 7.8倍 | 当レポート試算。純有利子負債56,670百万円を直近12ヶ月EBITDA7,300百万円で除した値。前期末4.2倍 |
| Debt/Equity | 2.56倍 | 当レポート試算。前期末2.20倍 |
| インタレストカバレッジレシオ | 2.5倍 | 当レポート試算。営業利益÷支払利息、前年同期8.0倍 |
| 自己資本比率 | 26.8% | 会社開示。前期末29.3% |
決算発表と同時に出た適時開示
- 2026/11/123Q決算の補足説明資料を公表（2026年12月期 第３四半期決算説明資料）
足許四半期中の主要発表
過去1年間の大量保有報告/重要提案
- サマーバンク合同会社: 9.7%→9.7%（2026/10/06） - 訂正報告書。担保等の重要な契約の締結に関する報告で、保有目的は純投資。発行者の顧問として安定株主保有
- サマーバンク合同会社: 8.8%→9.7%（2026/05/15） - 共同保有者の増加に伴う変更報告。保有目的は純投資、発行者の顧問として安定株主保有
- サマーバンク合同会社: 5.1%→8.8%（2026/05/01） - 合併に伴い保有割合が増加し、担保契約等も締結。保有目的は純投資
- サマーバンク合同会社: 7.3%→5.1%（2026/04/28） - 訂正報告書。担保契約等の重要な契約の解除に関する報告で、保有目的は純投資
- サマーリバー合同会社: 3.6%→3.6%（2026/04/28） - 担保契約等の重要な契約の締結に関する変更報告。保有目的は純投資
- 脇田 栄一: 11.5%→11.4%（2026/04/01） - 担保契約等の重要な契約の締結に関する変更報告。代表取締役本人とその資産管理会社による安定株主保有
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