モゲチェックProで不動産会社起点のストック型収益へ転換、CAPS実需仲介の立ち上げとINVASE仕入れ型化が次の焦点

サマリー

2027年6月期1Qは広告宣伝費の抑制とSEO効果でモゲチェック事業が黒字を維持し、全社で前年同期の営業赤字から黒字に転換。経営陣は、金利のある時代に入り銀行の競争軸が資金調達へ移ったことで、ネット銀行の広告費削減が続くとの認識を示した。住宅ローンの8〜9割は不動産会社起点で決まるとして、リアル回帰を打ち出し、10月29日リリースのモゲチェックProでフロー型からストック型への転換を狙う。INVASEは在庫物件の評価損で赤字となったが、CAPSを活用した仕入れの型化と、12月目途の実需仲介開始で収益の柱の多様化を進める。

ポイント（決算の要点と成長アクション）

• 経営戦略と市場認識
  • 金利上昇で銀行の競争軸が預金獲得へ移行。店舗を持たないネット銀行は資金コストが上昇し、住宅ローン商品の競争力低下と広告費削減に至ったと分析
  • 住宅ローンの8〜9割は不動産会社起点で決まるとしてリアル回帰を掲げ、融資承認確率などのクレジット分析ロジックを不動産会社へ提供する方針
  • 政策金利は2027年4月〜2028年3月に2%到達、少なくとも2回の追加利上げを想定。現状の事業環境は少なくとも半年〜1年続くとの見立て
  • ネット銀行への依存を脱し、メガバンク・地銀を含む提携金融機関数の拡大に注力。地域やニーズに応じた商品ラインナップで収益源を分散
• 足元の事業進捗と要因
  • モゲチェックは前年同期の赤字から黒字に転換。効率的な広告運用に加え、前期の融資実行課金分の計上が寄与
  • 主要キーワードで広告枠は常に最上位、自然検索でも1〜2位を維持。ChatGPT等のAIツールでも参照されており、広告効率の大幅悪化は想定せず
  • INVASEの評価損は、3カ月保有ルールに基づく売れ残り物件の強制売却が要因。オーナーチェンジで割安に仕入れた物件を、割安な価格のまま売却する結果となった
  • 湾岸タワーマンション需要の冷え込みで大型・不人気物件は想定以上に下落。一方、流動性の高い小型物件の損失は50万〜100万円単位にとどまった
• 戦略的な重要施策や変化点
  • モゲチェックProを10月29日にリリースし、導入社数は11月11日時点で170社。従来は汎用のC向け版を案内していたが、入力項目を増やし不動産会社専用の仕様に再設計
  • 他社では有料のローン提案書自動作成を無料で提供。将来は業者と金融機関の直結機能やAPI連携でワンクリック申込を目指す
  • CAPSは利用者約4,000名。大手仲介会社のトップ営業を採用し、来週前後から実需仲介を始動。同一マンション内の所有者と購入検討者のマッチングも視野
  • INVASEはWeb・アプリ統合を10月14日に完了し、顧客からの自主的な商談予約が増加。提携ローンを持たない業者向けのローン紹介ビジネスも拡大中

今後の見通しと戦略

• 通期予想は売上高10,241百万円、営業利益371百万円で据え置き、1Q営業利益進捗率は19.6%。2Qのモゲチェック赤字を織り込み済みで、3Qのピークシーズンに黒字を回復し通期予算を達成する想定
• モゲチェックProの収益は予算に含まれておらず、マネタイズ時期は未定。収益への寄与ペースが判明した時点で開示する方針
• ストック型ビジネスへの転換には1年、場合によってはそれ以上を要するとの見通し。オンラインのC向け事業は継続しつつ、不動産会社経由の送客を積み上げる
• CAPSは12月1日の実需仲介開始を目途とし、前倒しも志向。4QにはCAPS内売買の実現を目指し、実需・投資用を問わず展開する計画
• 2030年適用の時価総額100億円基準の未達を経営陣も認識。一般論として、営業利益7億円水準まで成長すれば到達圏内との考えを示した
• 上場維持へのアプローチは利益の積み上げを最優先とし、スタンダード市場の要件も常に確認。M&Aを含む代替策は、相手もあり現時点で言及できる段階にないとした

ポジティブ要因

• 全社の広告宣伝費は92百万円で、前年同期の210百万円から半減以下でも黒字を確保。広告に依存しない集客基盤を確立
• モゲチェックのROASは459%に達し、マージン（単価−CPA）は過去最高水準を維持。オンライン集客で優位性を確保
• INVASEの契約件数は、2026年6月期3Qの銀行審査基準変更による落ち込みから回復。売買・仲介に加え、独自のローン紹介ビジネスが件数を下支え
• CAPSは査定精度で第三者調査No.1、誤差率（MER）は6%台。価格・賃料・キャップレートの5年分の推移を無料で提供し、実需仲介の集客起点として機能
• モゲチェックの市場シェアは0.77%程度、オンライン申込比でも3.2%程度にとどまり、成長余地は大きい。住宅ローン新規貸出は2024年度に22兆円と安定推移

懸念事項・リスク

• 1Qの審査申込数の減少が、2Qの融資実行フィー減少に直結。モゲチェックは3Qのピークシーズンまで厳しい収益環境が続く見込み
• 湾岸エリアを中心に高価格帯マンションで買い控えが表面化。金利上昇による実需の冷え込みが、オーナーチェンジ物件の価格にも波及
• CAPSは過去のトレンドに基づく推定のため、業者買取価格や急速な需給変化とはズレが生じ得る。仕入れ精度の向上が課題
• 販売用不動産は6月末13.2億円から9月末9.8億円へ減少。在庫の積み増しと手元資金・資産効率とのバランスが継続的な論点
• モゲチェックProは、ユーザーが提案書から申し込む行動がまだ定着しておらず、機能改善を伴う普及に時間を要する可能性
• 時価総額100億円基準との乖離は大きく、利益成長の確度と資本政策の具体化が問われる局面

業績ハイライト

売上高2,491百万円（+76.9%）、グロスアップ除き536百万円（▲0.8%）。営業利益72百万円、経常利益70百万円、四半期純利益68百万円で、前年同期の営業損失▲9百万円から黒字に転換。売上総利益率は売買モデル拡大により31.4%→17.5%に低下したが、販管費率が32.2%→14.6%へ改善し利益を確保。

セグメント別業績

• モゲチェック審査申込数: 9,021件 （前年同期比 ▲32.5%）
• モゲチェック審査申込単価: 29,561円 （前四半期比 +10.5%）
• モゲチェックCPA: 6,441円 （前年同期比 ▲50.4%）
• モゲチェック広告宣伝費率: 21.8% （前年同期55.9%）
• モゲチェック会員登録数累計: 前年同月比 +111千人（2026年9月時点）
• モゲチェックPro導入社数: 170社（2026年11月11日時点）
• INVASE契約件数: 187件 （前年同期比 +61.2%、当レポート試算）
• INVASE広告宣伝費率: 12.7% （前年同期比 ▲1.3pt）
• 正社員数: 80名 （前年同期比 +9.6%、当レポート試算）

Q&A 一覧

• Q

  モゲチェック事業の第2四半期の赤字というのはどういう意味か。

  A

  塩澤が不在のため、私から金利の見通しを簡単に説明する。いろいろな要因があるが、今は利上げ傾向にある。インフレは継続し、実質賃金もプラスで、経済が減速している状況ではない。日銀の報道は日々見ているが、今年と来年に複数回の利上げが予想されている。緩和継続の要因は資料に記載のとおり。住宅ローン金利は、固定と変動の金利差が過去最大に拡大しており、変動人気が続いている。具体的には変動金利が1%前半、固定が4%前後である。政策金利は、2027年4月から2028年3月までに2%に到達すると考えている。足元では12月の利上げも取り沙汰されているが、少なくともまだ2回は行くとみている。そのうえで質問への回答だが、今回モゲチェック事業は8,000万円程度の黒字となった。上期でそこまで黒字が拡大するとは考えていない。今回の審査申込数の減少の影響が第2四半期に出てくると想定している。第3四半期のピークシーズン前までは厳しい状況が続くため、第2四半期は赤字になるという意味である。

• Q

  モゲチェック事業が回復する要素は何か。

  A

  ピークシーズンを除けば、金融機関の開拓とモゲチェックProの開拓に尽きると考えている。金利を取り巻く環境が3カ月や半年で大きく変わるとは考えていない。我々自身が変わる必要があるため、まず金融機関を開拓し、モゲチェックProを開拓して件数を取りに行く。マネタイズする要素を増やすことが、我々の経営戦略である。

• Q

  モゲチェックProについて改めて説明してほしい。

  A

  従来の住宅ローンの流れから説明する。ユーザーが不動産会社に行くと、不動産会社は提携している金融機関を紹介し、ざっくり言えば勘で「この人なら通るだろう」と判断して、申込用紙をいくつか渡す。ユーザーは3つ、4つの銀行に紙で申し込み、それぞれで審査が行われる。その結果、金融機関は来た住宅ローンをすべて受け付けなければならず、ユーザーも通るかどうかわからないローンに紙で申し込まなければならない。一方、モゲチェックProがあれば、不動産会社がその場で項目を入力するだけで、顧客がどの金融機関に何%の確率で通るかを説明できる。ユーザーは無駄な申込みをせずに済み、受け取った提案書の中から自分で選んで申し込める。不動産会社もユーザーも金融機関も楽になる仕組みである。これまでとの違いとして、従来は不動産会社にもC向けのモゲチェックの利用を案内していた。それも件数には寄与していたが、不動産会社専用のツールではなかった。そこで機能をそぎ落として見やすくし、入力項目を増やして、不動産会社が納得できるシステムにした。これにより不動産会社に広がり、案件を獲得していけると考えている。

• Q

  CAPSは掲載価格に対する査定誤差率の中央値が6%台と公表されている。今回INVASEで評価損を計上した物件では、帳簿価格に対する評価損率は6%を超えていたか。

  A

  超えていた物件と、超えていない物件がある。物件価格は需要と供給で決まる。湾岸のタワーマンションが冷え込んでいるのは皆さんも目にしているとおりで、当社が保有していた大型で人気のない物件は、当初の想定より大きく値下がりした。一方、流動性が高い小さめの物件は損失が薄く、100万円や50万円といった単位の損失で売却している。

• Q

  超えていた場合、仕入れ時や保有中の価格見直しにCAPSを活用していたか。活用していなかった場合、なぜ活用しなかったのか。

  A

  CAPSは使っている。

• Q

  活用していた場合、評価損計上時の査定額と同時点の売却見込み価格を比べて、CAPSの査定誤差が想定より大きかった可能性はあるか。

  A

  活用はもちろんしているが、先ほど述べたとおり価格は需要と供給で大きく決まる。CAPSもその時点の売出し価格を推定するものだが、あくまで過去からのトレンドを使って算出している。そのため、不動産業者がその時点で買い取る価格や、個人にここまで下げれば売れるという価格とは若干のズレが生じる。（中山田）補足すると、CAPSのモデルは募集価格・販売価格のデータを使って作っている。INVASEで仕入れている物件はおおむねファミリータイプで、賃借人がいる間はオーナーチェンジとして流通し、賃借人が退去して空室になった時点で実需として売却する。同じ物件でも、実需の価格とオーナーチェンジの価格では価格帯が異なる。オーナーチェンジは不動産投資家が買うため、やや割安になる。割安な物件を仕入れて投資家に購入してもらい、将来賃借人が退去した後に実需で売却してキャピタルゲインを得る、というのがINVASEのサービスである。当社は在庫物件を3カ月しか保有しないというルールを定めており、売れ残った物件は強制的に売却する。その場合、オーナーチェンジで買った物件をそのままオーナーチェンジで売却することになる。CAPS上は割安と表示されていても、割安なまま売らなければならない。加えて、金利上昇で実需が冷えてくると、当然オーナーチェンジの価格にも影響が出る。最近の金利上昇による需要の低下、つまり保守的な動きの影響を受けたことが、今回の損失につながったと考えている。

• Q

  販売用不動産のBSにおける状況を教えてほしい。

  A

  2026年6月末の販売用不動産は13.2億円、2026年9月末は9.8億円で、約3億円強減少した。どの水準が適切かは難しい。売れ筋が小さい物件か非常に高額な物件かによって、同じ件数を揃えてもBSの金額が変わってしまうためである。当社としては、売れる件数の2カ月分、あるいはもう少し多めに仕入れることで、顧客に最適な物件を販売したいと考えている。

• Q

  今後の仕入れ方針はどうか。

  A

  当然ながら、当社が見つけた割安でトレンドに合う物件を仕入れていく。ただしBSとの兼ね合いや手元預金との兼ね合いもあり、総合的に勘案して対応する。中山田からも一部言及があったとおり、在庫は無限に持っていてよいものではなく、キャッシュは当然増やしていかなければならない。投資してビジネスに使い、回収して増やすのが我々の仕事であり、すべてを販売用不動産に投じることはない。

• Q

  CAPSのマネタイズ方法について改めて教えてほしい。

  A

  実需仲介の仲介手数料がマネタイズになる。CAPSのユーザーには、自分の物件がいくらかを知るために所有者として登録している人もいれば、購入を検討する物件の価格が適正かどうかを確かめるために、購入希望で登録している人もいる。タワーマンションなど大規模なマンションであれば、同じマンション内に所有者と購入検討者の両方がいる。そうした方々のニーズを拾い、専門家として安全な取引が速やかに行われるよう売買の仲介サービスを提供し、仲介手数料をいただくのがCAPSのマネタイズ方法である。

• Q

  2030年から適用される時価総額100億円基準に対し、現在の時価総額は約29億円と必要水準の3割にも達していない。現在の発行済株式数を前提とすると、基準達成には株価約970円、現状の約3.5倍が必要である。一方、今期の営業利益予想は3.71億円で、第1四半期の営業利益率も約2.9%にとどまる。時価総額100億円をいつまでに、どの程度の営業利益成長率で達成する計画か。具体的な数値目標を示してほしい。

  A

  具体的な数値目標を示すことは難しい。一般論として、利益成長率が30%、40%ある会社であれば、PERは15倍から20倍がつく。純利益5億円でPER20倍とすれば、営業利益に割り戻すと7億円程度になる。営業利益7億円に届けば、そこまでの成長と合わせて到達するのではないかと考えている。

• Q

  現状の時価総額と上場維持基準の大きな乖離について、経営者はどのように責任を認識しているか。また、今後どのような資本政策でこの乖離を解消する方針か。

  A

  認識している。経過措置であり、2030年までに達成すべきだと考えている。資本政策もそうだが、まずは利益である。利益の積み上げが株価に反映すると考えており、先ほど説明した各施策を順番に達成して利益を上げ、株価を上げることが一番の近道だと考えている。

• Q

  仮に100億円基準の達成が難しいと判断した場合、スタンダード市場への市場変更や、M&Aを含む代替策をいつまでに検討・決定するのか。株主として、単なる企業価値向上への意欲ではなく、上場維持に向けた具体的な経営計画を知らせてほしい。

  A

  スタンダード市場への変更については、要件を常に確認している。ただし実施するかどうか、いつまでに決めるかを今申し上げることはできない。M&Aが代替策になり得ることは理解しているが、相手もあることであり、決まっていないことをこの場で話すことはできない。当社としては、100億円に向けて利益を上げる。利益を上げる道筋は、モゲチェック、INVASE、CAPSの各サービスの施策である。これらを達成してまず今期予算を達成し、来期予算を発表してそれも達成していく、この積み上げしかないと考えている。言える部分と言えない部分があったため、このような回答とする。

• Q

  CAPSの実需仲介をどうやって取っていくのか説明してほしい。

  A

  CAPSは7月にリリースし、10月に機能を拡充して、現在数千名に使っていただいている。これまでは実需仲介を担うチームがそもそもなく、何もできなかった。今月ようやく仲介のハイパフォーマーが入社したため、彼が既存ユーザーとコンタクトを取り、オンライン面談などでつながりながら需要を聞いて売買につなげていく。時価を知りたいというニーズは多いが、それが今すぐ売りたい、今すぐ買いたいということとは別の話である。長期的に情報を提供し続け、然るべきタイミングが来た時にきちんとサービスを提供できるようにする必要がある。CAPSのユーザーは今後も増やしていく予定で、その中から出てくる1%か2%かはわからないが、実際の売買の動きを適切に捉え、仲介サービスを広げていきたい。

• Q

  モゲチェックProのマネタイズはいつから貢献するのか。

  A

  正直なところ、まだわからない。導入は進んでいるのでマネタイズはしてくると思うが、予算には入れていない。マネタイズのスピードがわかった時点で開示する。現時点では順調に不動産会社に導入いただいている。ただユーザーから見れば、モゲチェックは知っていても、モゲチェックProから出てくる提案書から申し込むのは新しい体験であり、すぐにスムーズにいくものではないと考えている。機能改善と合わせて対応していく。

• Q

  マーケット環境に変化はあるか。

  A

  金利のある時代になって預金獲得競争が激しくなり、ネット銀行の商品性が落ちている状況が、今すぐ変わるとは思っていない。金利上昇局面がどのくらい続くかによるが、少なくともあと半年から1年程度は利上げ局面が続くと考えており、今の環境がすぐに変わるとは見ていない。一方で金融機関も商品競争を行っており、さまざまな工夫をして多様な商品を出している。当社としてはネット銀行だけに依存せず、メガバンクや地銀も含めて多くの金融機関の商品を揃えたい。地域やニーズに応じた商品がモゲチェック上に並び、ユーザーが多くの選択肢を持てる形で売上を上げていきたいと考えている。その意味で、現在は提携金融機関数の拡大に注力している。